【初心者向け】不動産高額査定の裏側を暴露！後悔しないための賢い選択｜大阪府の不動産会社「不動産売却サポート関西」｜お役立ち情報・最新トピックス

こんにちは、不動産売却サポート関西です。大阪府全域で不動産売却のサポートを行っている私たちが、よくお客様から「査定額が高い会社に依頼すれば高く売れますか？」という質問を受けます。結論からいうと、高い査定額＝高く売れる可能性が高いとは限りません。むしろ、高すぎる査定額に惑わされると、長期的には売却が困難になり、最終的に相場以下で売ることになる可能性もあるのです。

この記事では、不動産業界の「高額査定」という営業手法の裏側を明らかにし、不動産を売却する際の後悔しない選択肢をご提案します。不動産売却は人生の中でも大きな金額を扱う重要な取引。正しい知識を身につけて、賢い選択をしましょう。

はじめに：なぜ高額査定に注意が必要なのか？

不動産売却を検討し始めると、まず知りたいのは「自分の不動産がいくらで売れるのか」という点ではないでしょうか。そのため多くの方が不動産会社に査定を依頼します。

しかし、複数の不動産会社から査定額を提示された際、人間心理として「最も高い金額」に魅力を感じてしまいます。「この会社なら高く売れる！」と考えるのは自然なことですが、ここに大きな落とし穴があります。

不動産業界では「高取（たかどり）」と呼ばれる営業手法があり、実際には売れない高い金額で査定して契約を取り、徐々に値下げを誘導していく方法が横行しています。この手法は、特に売却経験の少ない初心者をターゲットにしているため、注意が必要です。

この記事を読むことで、高額査定の裏に隠された真実を知り、信頼できる不動産会社の選び方や、適正な査定額の見極め方を学ぶことができます。大切な資産を適正価格で売却するための知識を身につけましょう。

第1章：不動産査定とは？高額査定という言葉の魅力と罠

不動産査定とは、不動産会社が物件の価値を評価し、「いくらで売れそうか」を算出するプロセスです。本来、査定の目的は相場を把握し、実現可能な売却価格の目安を知ることにあります。

不動産査定には主に「仲介査定」と「買取査定」の2種類があります。

「高額査定」という言葉は、売主にとって非常に魅力的です。誰しも自分の大切な財産を「高く売りたい」と考えるのは当然のこと。しかし、ここで重要なのは、高額査定が必ずしも「高く売れる」わけではないということです。

不動産査定と中古車査定の大きな違いは、中古車の場合は査定額でその会社が買い取りを保証してくれますが、不動産仲介の場合は「その価格で売りに出す」というだけで、実際に売れるという保証はないことです。

つまり、不動産会社は無責任に高い査定額を出しても、その後売れなくても直接的な損失を被ることはありません。これが高すぎる査定額が出される背景となっています。

📌 不動産査定のポイント：不動産査定額は「絶対に売れる価格」ではなく「売り出し価格の目安」と考えましょう。極端に高い査定額には疑問を持ち、その根拠を必ず確認することが大切です。

第2章：なぜ不動産会社は「高すぎる」査定額を提示するのか？～高額査定の裏側～

不動産会社がわざと高すぎる査定額を提示する理由はいくつかあります。業界の内部事情を理解することで、高額査定の罠を避けることができるでしょう。

媒介契約を獲得するため

不動産会社の最初の目標は媒介契約（仲介を依頼する契約）を取ることです。複数の不動産会社から査定を受けた売主は、通常「より高い査定額」を提示した会社に依頼しがちです。そのため、不動産会社は他社よりも高い査定額を出して契約を獲得しようとします。

一括査定サイトの普及による競争激化

近年、インターネットの一括査定サイトが普及したことで、不動産会社間の競争が激化しています。一括査定では複数の会社が同時に査定額を提示するため、目立つためには「高額査定」という手法が使われやすくなっています。

囲い込みの準備段階として

一部の不動産会社は「囲い込み」という手法を使います。これは売主と専任媒介契約を結び、他社との情報共有を最小限にして、自社だけで仲介手数料を独占しようとする戦略です。高額査定はその第一歩となることが多いのです。

媒介契約のノルマがある

多くの不動産会社では営業担当者に対して「媒介契約獲得」のノルマが設定されています。そのため、売れるかどうかよりも、まず契約を取ることを優先する傾向があります。つまり、媒介契約さえ取れば査定額通りに売れなくても、売主を説得して値下げすればよいと考えるのです。

特に大手不動産会社ではこのような高額査定が行われやすい傾向があります。なぜなら営業成績やノルマの達成が強く求められる環境にあるからです。実際に大手不動産会社の営業現場では、厳しいノルマや成果主義が高額査定を促進しているという指摘もあります。

現役不動産営業マンの声として、「高い査定金額で専任媒介契約を締結してもらうために競合他社を意識して高い査定価格の提示を行う。売主様も悪い気はしないから高い査定金額を提示した会社と専任媒介契約を締結してしまう」という率直な意見があります。

📌 高額査定の裏側ポイント：不動産会社が高額査定を提示する背景には、「契約を取りたい」という会社側の都合があります。高すぎる査定額を提示された場合は、その根拠を詳しく確認し、本当に売れる価格なのか冷静に判断することが大切です。

第3章：高すぎる査定額を鵜呑みにするとどうなる？～売主が被るリスクと後悔～

高額査定に惑わされて契約してしまうと、売主には様々なリスクが生じます。その主なものを見ていきましょう。

売却期間の長期化

不動産の平均的な売却期間は、マンションで約6ヶ月、一戸建てでは約11ヶ月とされています。しかし、相場より明らかに高い価格で売り出した場合、この期間はさらに延びる可能性が高くなります。

相場から乖離した高額物件は、不動産ポータルサイトなどで閲覧されても「割高」と判断され、検討対象から外されてしまいます。その結果、問い合わせや内見希望がほとんどなく、売却活動が停滞してしまうのです。

値下げの繰り返し

高額査定で売り出した物件は、なかなか売れないため、徐々に価格を下げていく必要が生じます。この値下げプロセスは「値ごなし」と呼ばれ、不動産会社が最初から計画していることも少なくありません。

問題は、このような段階的な値下げを行っても、当初の相場価格より低い金額まで下げないと売れなくなることです。なぜなら、市場では「長期間売れ残っている物件」というマイナスイメージがつき、買主側が「何か問題があるのではないか」と警戒してしまうからです。

囲い込みのリスク

「囲い込み」は、不動産業界の悪しき慣習の一つです。特に専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいると、この囲い込みが行われやすくなります。

囲い込みは実は宅地建物取引業法で禁止されている行為であり、規制の対象となっています。しかし残念ながら、巧妙な手法で行われるケースが今でも存在します。

最も恐ろしい囲い込みの手法は「物件を塩漬けにして売主を困らせ、最終的に安く買い取る」というものです。売主が金銭的に困窮してくると、不動産会社は自社の知り合いの買取業者に安く買い取らせ、その後高く売り出すという二重の利益を得ることもあります。

📌 囲い込みに関する記事：大手不動産仲介は「囲い込み」が蔓延?! 住友や三井などは40%以上！　売却時は両手比率が高い会社に注意を
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/148998
2024年2月13日公開（2024年11月29日更新）　ダイヤモンド不動産研究所より抜粋

資金計画の狂い

多くの方は、不動産売却と次の住まいの購入や賃貸をセットで計画しています。高額査定で売却がずれ込むと、資金計画全体が大きく狂ってしまうリスクがあります。

住み替えのタイミングや住宅ローンの返済計画、さらには相続対策などが予定通り進まなくなり、結果的に大きな損失につながる可能性もあるのです。

📌 高額査定のリスクポイント：高額査定で契約した場合、売却期間の長期化、値下げの繰り返し、囲い込みのリスク、資金計画の狂いなど、様々なデメリットが生じます。特に売却期間が延びることで、最終的には相場よりも低い価格で妥協せざるを得なくなることもあるので注意が必要です。

第4章：【初心者向け】高額査定に騙されないための賢い選択～不動産会社の見極め方～

高額査定の罠を避けるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。以下に、不動産会社を見極めるポイントをご紹介します。

複数の不動産会社に査定を依頼する

必ず3社以上の不動産会社に査定を依頼し、比較検討しましょう。一社だけの査定額では、それが適正価格なのか判断できません。複数の査定額を比較することで、相場の範囲が見えてきます。

査定額が大きく異なる場合は、その理由を各社に尋ねてみることも重要です。なぜその金額になるのか、根拠を明確に説明できる会社ほど信頼できると言えるでしょう。

極端に高い査定額を提示する会社には警戒する

複数の会社から査定を受けた際、他社と比べて極端に高い査定額を提示する会社には注意が必要です。特に他社の査定額の20％以上高い査定をする会社には警戒しましょう。

「うちは企業ブランドがあるから」「すでにこの物件を買いたいお客様がいる」といった説明で高額査定を正当化しようとする場合も疑問を持つべきです。本当に買いたい顧客がいるのであれば、その証拠を求めてもよいでしょう。

査定額の根拠を必ず確認する

信頼できる不動産会社は、査定額の算出根拠を明確に示してくれます。具体的な近隣の取引事例や、その物件と自分の物件との比較ポイントを説明できるかどうかが重要です。

適正な査定は以下のような情報に基づいています：

• 近隣の同種物件の取引事例（レインズのデータなど）
• 現在売り出し中の類似物件の価格
• 物件の立地、築年数、面積、間取り、設備などの状態
• 周辺環境や今後の開発計画など

これらの情報をもとに、なぜその査定額になるのかを論理的に説明できない会社は避けるべきでしょう。

不動産会社の担当者の質を見極める

不動産売却は長期間のプロジェクトになるため、担当者の質は非常に重要です。以下のポイントをチェックしましょう：

• 査定価格や販売戦略を根拠を持って説明できるか
• 長期的な販売計画（いつまでにどのくらい値下げするかなど）を持っているか
• 連絡がスムーズで、質問にしっかり回答してくれるか
• 誠実な人柄で、無理な営業トークをしないか

良い担当者は「思うように売れない時であっても売主様を不安な気持ちにさせない」と現役不動産営業マンも語っています。

一般媒介契約も検討する

専任媒介契約だけでなく、複数の不動産会社に同時に依頼できる一般媒介契約も選択肢として考えましょう。一般媒介契約のメリットは：

• 複数の会社が競争することで、積極的な販売活動が期待できる
• 囲い込みのリスクを低減できる
• 担当者のサービス品質を比較できる
• 複数のチャネルで幅広く物件を紹介できる

「手間が面倒でなければ、複数社との媒介契約など手間が面倒でなければ、複数社を競合させたうえで実際の売却活動を見て判断するのも一つの方法」と業界のプロも認めています。

企業ブランドだけで判断しない

大手不動産会社か地域密着型の中小企業かという点だけで判断するのではなく、その会社がどれだけ誠実に対応してくれるかを重視しましょう。

「大手で働いていたけど、決して大手だけが良いわけではない。売却不動産の特徴、エリア、相性など各社によって得意不得意があるのは事実」という現役不動産マンの声もあります。

📌 不動産会社選びのポイント：複数の不動産会社から査定を受け、極端に高い査定額には疑問を持ち、査定額の根拠を確認しましょう。また、担当者の質や対応の誠実さも重要な判断材料となります。一般媒介契約も選択肢に入れ、企業の規模よりもサービスの質を重視することが賢明です。

第5章：もし高額査定で契約してしまったら？～早期に気づき、軌道修正するためのヒント～

すでに高額査定の不動産会社と契約してしまった場合でも、対処法はあります。早めに気づいて対応することで、被害を最小限に抑えることができます。

売却活動の進捗を定期的に確認する

契約後、最低でも2週間に1回は進捗状況を確認しましょう。以下のような点をチェックします：

• 物件情報がポータルサイトやレインズに登録されているか
• 内見希望や問い合わせはどのくらいあるか
• 他の売主からの反応はどうか
• 営業担当者は積極的に活動しているか

問い合わせや内見が全くない状況が1ヶ月以上続く場合は、価格設定に問題がある可能性が高いでしょう。

担当者とのコミュニケーションを密にする

「売れない理由」を率直に担当者に聞いてみましょう。誠実な担当者であれば、市場の反応を踏まえて正直な意見を述べてくれるはずです。

「このままの価格では厳しい」という回答が返ってきたら、価格調整を検討するタイミングかもしれません。逆に、担当者が「もう少し待てば必ず売れる」と言い続けるだけなら、赤信号です。

媒介契約の期間と解除を理解する

媒介契約の種類によって期間と解除条件が異なります：

専任・専属専任媒介契約の場合、契約期間満了を待って他社に切り替えることを検討しましょう。契約更新の際に「価格を下げても売れない状況が続いている」ことを理由に、契約更新を見送ることが可能です。

他の不動産会社に相談する

現在の契約が一般媒介契約であれば、別の不動産会社にも並行して依頼することができます。専任媒介契約の場合でも、契約期間満了後の選択肢として、他社の意見を聞いておくことは有益です。

市場価格について第三者の意見を聞くことで、より客観的な判断ができるようになります。

📌 契約後の対応ポイント：高額査定で契約してしまっても、早期に問題を認識し、適切に対応することが重要です。売却活動の進捗を定期的に確認し、担当者との率直なコミュニケーションを心がけましょう。状況が改善しない場合は、契約期間満了後に他社への切り替えを検討することも一つの選択肢です。

おわりに：賢い選択で後悔しない不動産売却を

不動産の売却は、多くの方にとって人生の中でも数少ない大きな取引です。その過程で「高額査定」という甘い誘惑に惑わされないよう、正しい知識を身につけることが重要です。

この記事でお伝えしたように、高い査定額に飛びついてしまうことで、最終的には長期間売れない、値下げを繰り返す、相場以下で売却せざるを得なくなるなど、様々なリスクがあります。

賢明な売主は、複数の不動産会社から査定を受け、極端に高い査定額には疑問を持ち、査定の根拠を確認した上で、信頼できる会社を選びます。売却期間や売却価格だけでなく、その過程での不安やストレスを最小限に抑えるためにも、誠実な担当者との信頼関係が重要なのです。

不動産売却サポート関西では、大阪府全域の不動産売却に関するご相談を承っております。高額査定ではなく適正価格での査定を心がけ、売主様の立場に立った誠実なサポートを提供しています。不動産売却に関するお悩みがございましたら、ぜひお気軽にご相談ください。

より高く、より早く、そして後悔のない不動産売却をサポートするために、私たちはいつでもお手伝いする準備ができています。

参考情報

不動産売却に関する以下の情報源も参考にしてみてください：

• レインズマーケットインフォメーション：http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

（不動産取引価格の統計情報）

• 不動産情報ライブラリ：https://www.reinfolib.mlit.go.jp/（国土交通省による不動産取引価格情報）
• SUUMOやLIFULL HOME’Sなどの不動産ポータルサイト（現在の市場価格を確認できる）

最後に、不動産売却は一人で悩まず、専門家に相談することが大切です。売却の成功は、正しい情報と信頼できるパートナー選びから始まります。