blog売れにくい不動産とは？3つの不動産の特徴を解説！
この記事のハイライト
- 接道義務を果たしてい不動産は建て替えができないため「再建築不可物件」と呼ばれ、売却しにくい傾向にある
- テラスハウスは一戸建てが一つに繋がっている長屋を指し、単独では建て替えができないため、売却しにくい傾向にある
- 賃貸併用物件は住宅ローンを利用できるため、ローンのリスクが低い不動産投資を目指す方にアプローチできる
不動産の売却は簡単ではありませんが、もし、マイホームの売却を検討していて、マイホームが売れにくい不動産に該当するならば、どうしたら良いのでしょうか。
そして、どういったものが売れにくい不動産で、どうやって売却を進めたら良いのでしょうか。
ここではそんな不安を払拭できるよう、売れにくい不動産とはどういうものなのか解説します。
大阪府で、売却したい不動産が「売れない不動産に該当するかも」とお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。
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売れにくい不動産①再建築不可物件とは
まず、売れにくい不動産として一番に挙げられるのが「再建築不可物件」です。
再建築不可物件とは、今ある建物を壊してしまうと建物を建て替えられなくなる不動産のことです。
昔の建築検査は現在のように細部まで確認しておらず、なかには道路に接していない場所に建てられるというケースもありました。
では、なぜ道路に接していない不動産は再建築ができないのでしょうか。
これには、「接道義務」という規制がかかわってきます。
接道義務とは
現在の建築基準法では、建築基準法上の道路に2m以上接していなければ建物が建てられず、建て替えもできません。
建築基準法上の道路とは法律で定められている道路のことで、一部例外もありますが、原則として4m以上の幅をもつ道路でなくてはなりません。
一見して道路に見えるような敷地でも、それが建築基準法上の道路でなければ建築ができないということになります。
再建築ができなければ今ある建物が老朽化しても建て替えができないため、リフォームで対応しなくてはなりません。
そういったリスクが高い不動産なので、金融機関の融資も受けづらく、結果として売れにくい不動産となってしまいます。
もし、マイホームが接道義務を果たしていない売れにくい不動産だった場合どうしたら良いのでしょうか。
再建築不可物件を売るためにはどうすれば良い？
再建築不可物件を売るために、以下の方法を検討してしましょう。
- 隣接地所有者に話してみる
- 不動産会社に仲介を依頼し、売却方法を検討する
接道義務を果たしていない不動産を手放したい場合、まず隣接している土地の所有者に声をかけてみましょう。
土地を広げたいと考えている方がいたり、併せて自宅を建て替えたいと考えている方がいる可能性もあるでしょう。
とは言っても、急にお隣さんに話を持ちかけるのも難しいものです。
そこで、再建築不可物件の取り扱いに慣れている不動産会社に相談し、委託して動いてもらうと良いでしょう。
たとえば、周辺の土地で道路に転用できそうな土地の目安を付け、交渉して再建築不可から建築可の土地にすることを目指す不動産会社もいます。
周辺隣地への交渉をしつつプロの目線で売却活動を進められるため、まずは不動産会社に相談してみてください。
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売れにくい不動産②テラスハウスとは
近年、テレビなどでもよく耳にする「テラスハウス」も売れにくい不動産の一つです。
いくつかの一戸建てが一つに繋がっている建物を、テラスハウスや連棟式建物と呼び、建築基準法では長屋の扱いとなります。
テラスハウスの建て替えには所有者全員の同意が必要
テラスハウスは新築時に、所有者同士で足並みをそろえて修繕などに対応することを前提に建てられています。
これはマンションでも同様ですが、マンションは管理組合や規約にのっとって管理・運営がされ、システムも構築されています。
それに対してテラスハウスは個人の裁量に委ねられており、明確なルールや取り決めが少ないため、もし建物全体の改修を計画したとしても、所有者全員の要望がそろわないと上手くいきません。
建て替えの場合も単独ではできず、所有者それぞれの経済状況も異なるため、全員の同意を取ることは簡単ではありません。
建て替えにくいということは、不動産としての評価も低くなり、金融機関もそれを担保とする融資はなかなか承認しづらいものです。
テラスハウスはいくつかの一戸建てを繋げたものなので、構造面でも心配が残り、旧耐震基準で建てられた物件などは現行の基準法では違反となる箇所があるかもしれません。
これらがリスクとなるために、テラスハウスは売れにくい不動産のひとつとされています。
そんなテラスハウスですが、決して売却する方法がないわけではありません。
テラスハウスを売る方法
テラスハウスを売却する方法には、以下のようなものがあります。
- 不動産会社に買取を依頼する
- 他の所有者に買取を検討してもらう
- 自分で建物全部を買い取ったのち、建て替えや売却を検討する
一般的に不動産会社に買取依頼をすると安値になるイメージがありますが、テラスハウスの場合そもそも人気がないために、エンドユーザー向けでも売却価格は安価になりがちです。
不動産会社の買取であれば、エンドユーザーへの売却に比べて極端に安価になることも少なく、むしろ売却にかかる時間は不動産会社に買取を依頼したほうが短くなるケースもあります。
また、所有者同士の話し合いで売買をまとめることも、テラスハウスの売却を進める方法のひとつです。
さらに、自分で建物全部を買い取ってしまえば単独での処分が可能になるため有効な手段ですが、資金的な余裕が必要となるでしょう。
これらは、テラスハウスは所有者が少なく、物件価格が安価で抑えられるために可能な方法ですが、それもまた不動産会社に相談して、交渉や調整を任せてしまったほうが上手く進むでしょう。
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売れにくい不動産③賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅とは、自宅と、住人が暮らす賃貸部分が併設されて一つの建物になっている住宅です。
一見すると家賃収入も期待できてローン返済の足しになるので、そこまで売れにくいものではなさそうですが、どうして売れにくいのでしょうか。
賃貸併用住宅はなぜ売れにくい？
賃貸併用住宅が売れにくい一番の理由は、求めるマーケットが小さいからです。
賃貸併用住宅を1戸の住宅として扱い、賃貸部分を住宅として使用する場合は、大幅な間取りの改修や大規模修繕をして住むことになるでしょう。
買主側は大きな改修工事をする必要があり、売主側は売却のために入居者に立ち退いてもらう必要があるため、両者ともに手間となります。
既存の住宅部分も賃貸住宅として扱う投資家をターゲットにした場合は、建物の規模が小さいことがネックとなるでしょう。
賃貸併用住宅はどうしても敷地に対する住戸数が少なく、投資効率も悪くなってしまうので、投資家人気があるとは言えません。
ですが、賃貸併用住宅ならではのメリットも存在します。
ターゲットを絞って売却する
賃貸併用住宅は投資用ローンに比べて金利が低い住宅ローンで借り入れできるので、ローンのリスクが低い不動産投資を目指す購入希望者にとっては魅力的です。
住宅として同じ建物に住み、管理やメンテナンスも行き届きやすいのは賃貸併用住宅ならではです。
普通の投資用物件に比べてニーズは少ないものの、賃貸併用住宅を求めている方もいるので、売れにくい不動産ではありますが、決して売れない物件ではありません。
早期売却も不可能ではないので、賃貸併用住宅の取り扱いに慣れた不動産会社に相談してみましょう。
まとめ
売れにくい不動産の種類には再建築不可物件、テラスハウス、賃貸併用住宅などがあります。
再建築不可物件は建築基準法上の道路に面していないために、建物が建て替えられず、そのリスクが売れにくい原因です。
テラスハウスは建物の建て替えがしづらいことが懸念され、賃貸併用住宅はマーケットのニーズが少ないため、売れにくくなります。
売れにくい不動産を売却するためには、買取を含めて検討してくれる、取り扱いに慣れた不動産会社に相談すると良いでしょう。
不動産売却サポート関西（株）では、大阪府にある売れにくい不動産の売却についても積極的に相談を承っておりますので、お気軽にお声掛けください。
