basic不動産売却でかかる
費用や税金について
不動産を売却する際には、費用や税金が必要です。不動産を売却すればそのまま売却費用が手元に残るわけではないので、注意が必要です。まずは、不動産売却に必要な費用や税金について知ることをおすすめします。
売却にかかる費用を把握しておけば、損することなく不動産を売却できます。そして、売却後の引越しの際の資金計画も立てやすくなるでしょう。
不動産の売却時にかかる
費用や税金
不動産売却時にかかる費用は、主に「仲介手数料」と「各種税金」という2つです。仲介手数料は、仲介を依頼する不動産業者によって異なり、各種税金は不動産の種類や面積などによって異なります。
したがって、自分の場合ではどのくらいの費用がかかるのかを確認し、把握しておくことが大切なのです。税金については、正しい知識を持っていることで減額できる可能性があります。
家や土地を売却する際は
さまざまな費用がかかる
| 仲介手数料 | 物件を売る際に仲介となる不動産業者へ支払う料金です。料金は不動産業者によって異なります。タイミングによっては「仲介手数料半額」などのキャンペーンを行っている場合もあります。 | 登記費 | 住所や土地の所有権を公示するための費用です。「表示登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権の設定登記」などがあります。 |
|---|---|---|---|
| 抵当権抹消費用 （該当者のみ） |
不動産の購入時に金融機関から借り入れをする方法が一般的ですが、この際、返済を担保するために抵当権を設定します。物件を売るためには、ローンの残債を支払い、抵当権を抹消して、不動産をきれいにしておくことが必要です。 | ローン返済費 | ローンが残っている状態でも不動産を売却することは可能です。ただし、その際はローンの一括返済が求められます。 |
| 証明書発行費 | 契約に必要な書類を用意するためには、各所から証明書を発行してもらう必要があります。一つ一つの書類の発行費は高額ではありませんが、頭に入れておく必要があるでしょう。 | 引越し費・処分費 | 物件を売却したら当然引越しが必要です。タイミングによっては仮住まいを用意する必要もあるでしょう。家具や家電の処分を行う場合は、処分費もかかります。 |
費用に合わせてさまざまな税金がかかります
| 印紙税 | 不動産売買契約書に印紙税が課税されます。契約書に記載されている金額となるので、確認しておきましょう。 | 登録免許税 | 不動産の所有者移転登記や抵当権設定登記にかかる税金です。保存・移転・相続・贈与など、条件によって税率が異なります。 |
|---|---|---|---|
| 消費税 | 不動産売却の場合、土地に対しては非課税ですが、建物に対しては消費税が課税されます。 | 住民税 | その物件を購入したときよりも売却したときの金額が上回った場合には、住民税が課税されます。利益分のみの金額が課税対象です。 |
仲介手数料の仕組みを
ご存知ですか？
仲介手数料とは、不動産を売却する際に仲介を請け負った不動産業者に支払う手数料です。手数料といっても「成功報酬」なので、売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。未成立なのに請求されたり、広告費として請求されたりした場合は注意しましょう。
一般的には、売買契約成立時に手数料の50%、物件の引き渡し時に50%を支払いますが、契約成立時に手数料の全額を請求されるケースもあります。
2024年7月1日から不動産売買仲介手数料が改定されています
空き家の流通促進を目的として、800万円以下の不動産売買における仲介手数料の上限が売主様・買主様ともに、最大33万円に引き上げられました。
不動産売却（家・土地など）を進めるために必要な書類
不動産を売却するといっても、一戸建てやマンションなどさまざまなケースがあるでしょう。しかし、売却する際に必要な書類はほぼ共通しています。どの書類を用意すればいいのかを事前に把握しておくと、契約や手続きがスムーズに進むので、不備のないようにチェックしておくことをおすすめします。
| 身分証明書、実印、印鑑証明書、 住民票 |
登記済権利書または登記識別情報 | |
|---|---|---|
| 売り主様の本人確認書類です。住民票や印鑑証明書には、発行から3ヶ月以内という有効期限が設けられているので注意しましょう。 | 家を買いたい理由 | 法務局から登記名義人へ交付される書類です。登記名義人がその物件の所有者であることを証明します。平成17年以降に取得した場合は、登記済権利書ではなく登記識別情報が発行されている可能性があります。 |
| 固定資産税納税通知書および 固定資産税評価証明書 |
土地測量図、境界確認書 | |
|---|---|---|
| 固定資産税は、物件の所有者に毎年課税される税金です。売却時に必要となるのは最新のものなので、手元にない場合は市区町村の窓口で固定資産税評価証明書を発行してもらいましょう。 | 土地測量図、境界確認書 | 土地測量図は法務局で取得できます。土地の面積や境界を明確にしておくことで、購入後のトラブルを回避できます。 |
| 建築確認済証および検査済証、 建築設計図書、工事記録書 等 |
マンションの管理規約または使用細則などマンションの維持費等の書類 | |
|---|---|---|
| 建築確認済証は、その物件が建築基準法をクリアしていることを証明する書類です。建築設計図面や工事記録書があれば、将来の物件維持やリフォームにおいて有益な情報となるので、用意しておくと買い主様からの信頼感が高まる可能性があります。 | マンションの管理規約または使用細則などマンションの維持費等の書類 | マンションの管理会社が保有している書類なので、仲介会社が手配してくれます。マンションの管理や使用ルール、ランニングコストが確認できるので、売買契約前に提示しましょう。 |
| 耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書 など | その他の書類 | |
|---|---|---|
| 新耐震基準が導入される前に建築された古い物件の場合、耐震診断報告書の提出が求められる可能性があります。耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書は、必須書類ではありませんが、用意しておくことでトラブル回避につながります。 | その他の書類 | 地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書など、その物件を詳しく知るための書類は、買い主様にとって重要な情報です。あると、売買契約が有利になる可能性があるので、できるかぎり揃えておくことをおすすめします。 |
売り手側も買い手側も、
それぞれ理由があります
| 家を売却したい理由 | 家を買いたい理由 | |
|---|---|---|
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家を買いたい理由 |
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不動産を購入される方が考えている3つのポイント
| 購入予算を決めている | 購入エリアや間取りを決めている | 資金計画を立てている | ||
|---|---|---|---|---|
| 買い主様は予算を決めていて、すべての費用がその予算内に収まる物件を求めている方がほとんどです。その予算内で自分の希望に合う間取りや、周辺環境、その家の特性などを考慮して購入を検討します。 | 購入エリアや間取りを決めている | 家を購入する場合は、通勤や通学など、自分や家族のライフサイクルに合うエリア内を重要視します。また、子どもがいる家庭や老夫婦だけの家庭、二世帯で住む家庭など、そこに住む家族構成によって間取りへのこだわりも持っています。 | 資金計画を立てている | 物件を購入する場合、必要となる費用は家自体の本体価格だけではありません。仲介手数料をはじめ、税金や引越し費用、測量や解体をする場合はその費用も必要となるでしょう。資金計画を立てて、物件にかけられる金額や、返済計画まで考慮して物件の購入を検討します。 |
不動産売却時によくあるトラブル事例
ほとんどの方がスムーズに取引を完了していますが、不動産売却時にトラブルが起こる可能性ももちろんあります。
売却前に起こるトラブルの例としては「敷地の境界確定がされておらず、隣地の所有者との間に主張が食い違ってしまう」というケースです。隣人トラブルを回避するためにも、土地の境界を明確にしておくことをおすすめします。
売却中に起こるトラブルの例としては「仲介手数料の金額など、不動産業者との取り決めや説明が不十分で起こる」というケースです。仲介手数料をどの段階でどの程度支払うのか、成立したもののその後に解約となってしまった場合はどうするのか、など、詳しい取り決めを確認し、納得のいくまで説明をしてもらいましょう。
売却後に起こるトラブルの例としては「売却した不動産に欠陥があった場合の瑕疵担保責任について起こるトラブル」です。瑕疵担保責任の期間や適用範囲を事前に決め、自分に不利になりそうなことでも売却前に相手方に伝えておくことが、トラブル回避につながります。
売却完了までの流れ
- STEP1 専任媒介契約の締結
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専任媒介契約締結後、7日以内に近畿レインズに物件情報を公開します。そのほかの広報活動を行い、基本3ヶ月の媒介期間中全力でサポートしていきます。
- STEP2 売却サポートの開始準備作業
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個別のパンフレットやレインズ掲載用の資料を作成します。室内の印象をアップするために、専門業者に依頼してホームステージングやリペア工事を行うこともあります。
- STEP3 物件情報の掲載スタート
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地元に特化した中堅・大手のポータルサイトや、自社ホームページ、顧客へのアプローチをスタートします。広く情報を公開することで多くの人の目に入り、興味を持ってもらう機会を増やします。
- STEP4 内見への誘導、具体的な商談スタート
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物件の情報を見て、興味を持っていただいた顧客と内見へと誘導します。実際に物件を見てもらうことで、そこでの生活をイメージしてもらいやすくなります。個別資料を使って、購入に向けた具体的な商談も可能です。
- STEP5 売り主様の希望に合った顧客とのマッチング
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複数の購入希望者がいる場合、売り主様の希望に一番合った顧客とのマッチングを行います。このとき、買い主様にはそれぞれの仲介業者が存在するため、当社は売り主様に最も有益な商談をおすすめすることが可能です。
お悩み別売却方法
転居・転勤の住み替えは
売却を優先する
住み替えの場合は、売却と購入のどちらも行わなければなりません。購入が早すぎると資金準備が間に合わなくなり、売却が早すぎると新居購入まで仮住まいが求められてしまいます。理想は「同時期にどちらも決済する」ですが、不動産売買はタイミングの調整が難しいので、同時期での売買が難しい場合は「売却」を優先させましょう。
売却を優先するメリット
| 資金計画が立てやすい | 住居費 | |
|---|---|---|
| 売却を優先すると成約価格が確定するので、その後の資金計画が立てやすくなります。逆に購入を先に行うと、今、売却希望の家がいくらで売れるのかが分かっていない状態なので、残債を完済するためにいくら用意する必要があるのかが把握できません。 | 住居費 | 購入を先に行った場合、新しい物件のローンと、現在住んでいる家の住居費をどちらも支払わなくてはならない期間が発生する可能性があります。売却を優先させれば、その売却価格でローン残債を支払えるでしょう。早く購入しすぎたら、ダブルでローンを支払う期間が長期間に及んでしまい、結果的に「早く売らなければ」と焦り、値引きしてしまうかもしれません。 |
| 新しい物件での融資 | 仮住まいのリスクもある | |
|---|---|---|
| 新しい物件を購入する際に、金融機関からの融資を受けるでしょう。その際に、今住んでいるローン残債が残っている状態では審査ハードルが高くなり、融資が受けにくくなってしまいます。売却を優先することで、売却金額でローンを完済できるので、次の住宅ローンの審査に影響を及ぼしません。 | 住居費 | 資金計画や住宅ローンにおいてはメリットがある「売却優先」ですが、今住んでいる家を売却と、新居への引越しのタイミングが合わないと仮住まいになる可能性があります。賃貸物件を探すことや引越しの手間がかかるので、覚えておきましょう。 |
離婚で家を売るタイミングは離婚前？離婚後？
| 離婚前に家を売るのがおすすめな人 | 離婚後に家を売るのがおすすめな人 | |
|---|---|---|
| 離婚後にお互いのやり取りを控えたいのであれば、離婚前に家を売ることをおすすめします。家の売却手続きにはお互いの同意が必要であり、手続きの際に連絡を取り合う場面が頻繁にあるからです。離婚前に家の売却についてしっかり話し合いを持つことで、その後のトラブルも回避できるでしょう。ただし、逆を言うと「家が売れるまで離婚できない」ということになるので、売却まで離婚を待てることが前提です。 | 離婚後に家を売るのがおすすめな人 | できるだけ早く離婚したいのであれば、離婚後に家を売ることをおすすめします。離婚後、家の売却に専念することで、より高く売れる可能性があります。家を早く売る必要がなく、離婚後の相手方の連絡にも抵抗がないという方も、家の売却が離婚後であっても問題ないでしょう。 |
相続時の注意点
誰が受け継ぐのか決まっていますか？
民法で決められている法定相続人は「配偶者」「子ども」「親」「兄弟姉妹」です。被相続人に遺書などがあり、親族以外にあげたい意思がある場合は「遺贈」または「死因贈与」として第三者に渡すことも可能です。まずは、誰に受け継がれるものなのかを明確にしておくために、遺書の存在を確認し、無い場合は法定相続人全員で話し合いをしましょう。
分配の割合を考えていますか？
相続人が話し合って遺産分割の方法を決めましょう。その後のトラブルに発展しないように、全員が納得いくように決め、遺産分割協議書を作成しなくてはなりません。不動産の場合は「全部事項証明書」の表題部をそのまま書き写すことになるでしょう。
相続税を支払うことはできますか？
相続税の申告と納税は、相続開始後10ヶ月以内に行わなければなりません。期限を過ぎると「利子税」という延滞税がかかり、どんどん高額になってしまいます。相続税には基礎控除や配偶者控除など、軽減する手続きもあるので、控除や特例を活用して期限内に支払うようにしましょう。
空き家を持っているだけで
損をする場合があります
| 空き家対策特別措置法 | 空き家があることで税負担が増える | |
|---|---|---|
| 空き家は景観を損ねる、ゴミが放置される、治安が悪化するなど、地域にさまざまな問題を発生させる可能性があります。これを踏まえて、2015年に空き家対策特別措置法が制定されました。倒壊の危険性や衛生上有害となる恐れのある空き家に対して、撤去や修繕命令が下されたり、従わない場合は強制撤去され所有者に費用請求されたりするケースがあります。 | 空き家があることで税負担が増える | 空き家対策特別措置法によって認定された特定空き家は、固定資産税と都市計画税の特例が適用されなくなります。したがって、通常であれば「建物が建っている土地の固定資産税が6分の1になる」という特例が受けられなくなり、建物に対しても固定資産税が課税されます。その結果、更地の状態よりも税負担が大きくなってしまうのです。 |
