不動産売却でリースバックをおこなうメリットとデメリットを解説！｜大阪府の不動産会社「不動産売却サポート関西」｜お役立ち情報・最新トピックス

リースバックとは、ご自宅を売却した後も買主と賃貸借契約を結んで同じ家に住み続けることができるサービスです。
近年は、ご自宅などの不動産を活用して生活資金を確保する方法として、リースバックが注目がされています。
このリースバックが注目される背景には、高齢化社会で老後の資金を備えておきたいという方が増えたことや、新型コロナウイルスの影響で住宅ローンの返済に不安を感じる方が多くなったからと言われています。

リースバックとは、先述したように不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスのことです。
不動産の売却と賃貸を組み合わせたシンプルな仕組みですが、買主がその後の大家さんとなる点が特徴です。
その買主となるのは、リースバックのサービスを取り扱っている不動産会社になります。
弊社のほうでも、豊中市、吹田市、堺市、大阪市を中心に大阪エリアで不動産売却をご検討中の方のご相談を受付しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
リースバックの具体的な仕組みは以下のとおりです。
①自宅を売却する
不動産会社と売買契約を結び、売買代金を一括で受け取ります。
②売却した自宅にそのまま住む
買主である不動産会社と賃貸借契約を結び、毎月の家賃を支払いながら売却した自宅をそのまま借りることができます。
③将来の選択肢は3つ
一般的に、そのまま賃貸借契約を「更新」するか、「引っ越し」するか、ご自宅を「買い戻すか」を選択できます。

リースバックと似たような仕組みで「リバースモーゲージ」というサービスもあります。
自宅に住み続けながら資金調達ができる点では両方とも共通していますが、大きな違いは「契約内容」になります。
リバースモーゲージとは、ご自宅を「担保」として提供し融資を受ける金融サービスの一種です。
そのため、ご自宅の所有権は移転せず、毎月年金のような形で「融資」が受けられます。
「融資」のため、当然返済が必要となりますが、毎月の返済は利息のみで、限度額まで何度でも借り入れが可能となっています。
そして、所有者の方がお亡くなりになった後に、最終的には不動産を売却して借り入れ額を一括返済する仕組みとなっています。
まとめると、リースバックは売却と賃貸を組み合わせた「不動産取引」で、リバースモーゲージは、ご自宅を担保とした「融資」をベースとした金融商品です。
そのほかの違いとして、リースバックは適用条件に幅があり活用しやすいといった特徴があり、リバースモーゲージは条件が厳しく、借りる資金の使い道にも制限があります。
どちらを選ぶかは、所有している物件や売主の方の状況によって変わってくるでしょう。

リースバックの概要や仕組みがわかったところで、続いては、リースバックを利用するメリットをご紹介します。

通常の不動産売却であれば、買主に引き渡して新しい住まいに引っ越す必要がありますので、大きな手間と出費がかかります。
しかしリースバックを活用すれば、売却後もそのまま同じ自宅を借りて住み続けられるため、大きなメリットと言えます。

早く不動産を売却して現金化できる点もメリットです。
一般的に不動産の売買市場で売却するとなると、売れるまでに3か月～半年かかります。
ときには、買手がなかなか見つからない場合もあります。
しかし、リースバックであれば、不動産会社などの専門業者が買い取るケースがほとんどのため、売却して現金化するまでの時間が短くて済みます。
弊社でも、豊中市、吹田市、堺市、大阪市を中心に大阪エリアで不動産売却の相談を受付していますので、お気軽にご相談ください。

リースバックの売買契約を結ぶ際に、「買戻し特約」を付けた場合は、一度売却したご自宅を買い戻すことも可能です。
理想の家を手放したくないが、住宅ローンの返済が不安定な場合の打開策として活用する方もいらっしゃいます。
ただし、買い戻す場合は、定められた期間内に契約で定めた金額を支払う必要がある点、借りている間に賃料を数か月滞納すると買い戻す権利が消失する可能性がある点に注意しましょう。

不動産を所有していると、災害で建物が倒壊・損傷するリスク、資産価値が下落して売りたいときに売れないリスクなどがあります。
また、修繕が必要になるとその都度費用がかかり、固定資産税や火災保険、地震保険の費用もかかります。
一方、リースバックだと、毎月一定の家賃を支払うだけなので、税金などの不動産を所有するコスト、建物維持コストなどの負担が軽減し、リスク負担もなくなる点がメリットです。

リースバックには、以下のようなデメリットもあります。

一般的に、リースバックで不動産を売却する場合、売却価格は不動産の取引相場の70～80％ほどの価格となります。
なぜならば、リースバックは買主である不動産会社にとって「制約のある購入」となるからです。
通常の不動産取引であれば買主は購入後に不動産を自由に使えますが、リースバックは、買手にとって購入後も売主に不動産を貸し続けるなどの制約があるため、どうしても売却価格は相場よりも安くなります。

リースバックで売却した不動産は、売却後も買主と賃貸借契約を結びそのまま住み続けられる代わりに毎月決まった家賃を支払う必要があります。
その家賃（リース料）は、住宅の築年数や土地の条件で変わってきますが、一般的には売却価格を基準にその地域の賃料相場なども考慮して定められます。
そして、家賃を滞納したり、建物の状態や契約期間によっては賃貸借契約が終了する可能性もあるため、将来ずっと住み続けられるとは限らない点がデメリットであり、注意点になります。

リースバックで不動産を売却すると、当然ながら所有権も移転するため、自宅を自分の好きなようにリフォームしたり建て替えをすることはできなくなります。
将来的に、自宅のリフォームやリノベーションを検討している方にとってはデメリットと言えるでしょう。