blog不動産売却で発生する税金は全部で3種類！知っておきたい計算方法と節税方法
大阪市エリアでの不動産売却をお考えの方で、売却で得た利益にどれだけの税金がかかるのか心配してはいないでしょうか。
不動産売却では数千万円、場合によっては億を超える収入を得る場合があり、発生する税金も高額になるケースも少なくありません。
そこで今回は、不動産売却で発生する税金の種類と計算方法を解説したうえで、節税方法もあわせてご紹介します。
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不動産売却での税金対策①発生する税金の種類をチェックしよう
不動産売却では、全部で3種類の税金が発生します。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
それぞれどのような税金かをご紹介します。
印紙税
印紙税は、契約書や領収書など、経済取引にともなって作成される課税文書に対してかかる税金です。
不動産売却に際しては、買主と交わす売買契約書に収入印紙を貼付し、消印することで納税します。
登録免許税
登録免許税とは、登記や登録に際して課される税金です。
不動産売却においては、売却する不動産に抵当権が付いている場合、抹消するための抵当権抹消登記をする際に現金で納付します。
譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
譲渡所得税は、不動産を売却することによって出た利益、譲渡所得にかかる税金のことです。
譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別所得税の3種類の税金から成ります。
不動産売却では多額の譲渡所得が発生することがあり、高額な譲渡所得税が発生することも珍しくありません。
譲渡所得税が発生した場合には、売却した年の翌年に、確定申告することで納税します。
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不動産売却での税金対策②計算方法を確認しよう
それではご紹介した3種類の税金の、計算方法を確認しましょう。
印紙税の計算方法
印紙税は、買主と交わした売買契約書に記載された売買金額により、納税金額が以下のように決まっています。
＜売買契約書に記載された契約金額に対する印紙税額＞
100万円超500万円以下：1,000円
500万円超1,000万円以下：5,000円
1,000万円超5,000万円以下：10,000円
5,000万円超1億円以下：30,000円
1億円超5億円以下：60,000円
印紙税には2022年（令和4年）3月31日まで軽減税率が適用されており、上記は適用後の金額になります。
なお売買契約書は売主分と買主分の2通作成されますが、売主と買主それぞれが1通分の印紙税を負担するのが一般的です。
登録免許税の計算方法
不動産を売却するにあたり、売主が抵当権を抹消するために負担する登録免許税の計算方法は以下のとおりです。
不動産1個あたり×1,000円
たとえば大阪市にある土地3筆、建物1棟の土地付き一戸建てを売却するなら、
不動産4個（土地3個＋建物1個）×1,000円＝4,000円
と計算します。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、まず売却によって得られる譲渡所得を計算し、さらに譲渡所得税を掛けることで算出します。
譲渡所得を算出する
譲渡所得は、以下の計算式を使っていくらになるか計算します。
・譲渡所得＝売却金額−（取得費＋譲渡費用）
このうち取得費は、売却した不動産を購入するのにかかった購入費や仲介手数料などの費用です。
不動産に建物が含まれているなら、経年劣化による減価償却費を差し引きます。
一方譲渡費用は、売却するためにかかった仲介手数料や測量費などの経費です。
たとえば8年間所有した取得費3,500万円の不動産を、譲渡費用600万円かけて5,000万円で売却した場合、譲渡所得は
・譲渡所得＝5,000万円-（3,500万円＋600万円）＝900万円
と計算されます。
税率を掛けて譲渡所得税額を計算する
譲渡所得税は、算出した譲渡所得に所有期間に応じた以下の税率を掛けて計算します。
＜譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下＞
短期譲渡所得：39.63%（復興特別所得税含む所得税 30.63%、住民税 9%）
＜譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超＞
長期譲渡所得：20.315%（復興特別所得税含む所得税 15.315%、住民税 5%）
たとえば先ほど例に挙げた8年間所有して売却した不動産なら、譲渡所得900万円は長期譲渡所得に当たるので、
譲渡所得税＝900万円×20.315%=182万8,350円
と計算され、182万8,350円が納めるべき譲渡所得税となります。
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不動産売却での税金対策③節税方法を知っておこう
不動産売却で発生する3種類の税金は、節税する方法があるのでしょうか？
順番に確認しましょう。
印紙税は節税を考えなくていい
印紙税は、不動産の売却金額に応じて税額が決まります。
そのため印紙税額を節税するためには、売却金額を抑える必要があります。
しかしそもそも印紙税は、数千～数万円であるため、売却金額を下げたところで節税効果は微々たるものでしかありません。
そのため印紙税の節税を考える必要はないでしょう。
登録免許税は節税できない
登録免許税は、売却する不動産の個数によって決まります。
そのため節税はできません。
譲渡所得税は高い節税効果が得られる可能性がある
不動産売却で得られた利益に対してかかる譲渡所得税は、ご紹介したとおり高額になりがちです。
しかし譲渡所得税は、場合によっては大きく節税できる可能性があります。
譲渡所得税の節税方法を、3つご紹介します。
取得費と譲渡費用を抜け漏れなく計上する
譲渡所得税は、売却で得た収入に直接かかるのではなく取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得にかかります。
そのため節税するには、できるだけ多くの取得費と譲渡費用を計上すると効果的です。
購入に際して支払った司法書士報酬や、売却時に測量した測量費なども計上できるので、手元にある領収書をすべて確認しましょう。
活用できる特別控除や特例がないかを調べる
不動産売却で発生する譲渡所得税に対しては、さまざまな特別控除や特例が用意されています。
たとえば売却した不動産がマイホームなら、一定の条件を満たすことで「3,000万円の特別控除」が適用される可能性があります。
3,000万円の特別控除は、適用されると譲渡所得から最大3,000万円まで控除されるので、実質譲渡所得3,000万円までは譲渡所得税が発生しません。
適用されると大きな節税効果が得られるので、条件を満たさないかよく調べましょう。
ほかにも「相続空き家の3,000万円特別控除」「10年超所有軽減税率の特例」なども、適用されると高い節税効果を発揮します。
条件を満たすか気になるときには、売却を依頼する不動産会社に相談するといいでしょう。
所有期間5年前後なら売却時期に注意する
譲渡所得税は不動産の所有年数に応じて、所有期間5年以下なら短期譲渡所得となり39.63%、5年超なら長期譲渡所得となり20.315%の税率が適用されます。
ここで注意するのは、所有期間は譲渡した年の1月1日を基準に計算する点です。
たとえば2015年5月1日に取得し、2020年12月1日に売却した場合、実際の所有期間は5年7か月ですが、2020年1月1日時点では4年8か月なので、短期譲渡となります。
わずか1か月後の2021年1月1日の売却なら長期譲渡となり税率が大きく下がるので、節税を考えるなら売却を遅らせることも検討しましょう。
まとめ
不動産売却には3種類の税金が発生しますが、いくらになるかは売却金額が分からないと計算できません。
「いくらぐらいで売却できるか知りたい」「どれくらい税金が発生するか気になる」といった方は、まず不動産会社に査定を依頼してみましょう。
不動産売却サポート関西(株)でも、大阪市エリアにある不動産の査定をしておりますので、ぜひお問い合わせしてください。
