blog土地はどのタイミングで名義変更する？自分でする方法や注意点をご紹介
土地などの不動産は、登記簿上の名義変更によって所有者が変わったことを証明できます。
もし名義変更をおこたると、本来の所有者が誰であるのかを示す証拠がないので、さまざまなトラブルの原因になるかもしれません。
そこで豊中市、吹田市、堺市、大阪市を中心に大阪エリアで土地の名義変更を検討中の方に、手続きのタイミングや注意点について解説します。
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土地の名義変更を実施するタイミングとは？
不動産売買や相続などで土地の所有者が変わると、登記簿上の名義を変更する必要があります。
ただし不動産の名義変更に義務はなく、手続きすべきタイミングも定められていません。
そのため先祖代々の土地などは、先代の所有者のままであることも珍しくないでしょう。
しかし名義変更をせずに放置していると、第三者が土地の所有を主張するといったトラブルが考えられます。
また売却を予定していても、その土地の所有者であると証明できないため、売買手続きできません。
そこで土地や建物の所有者が変わったときは、なるべく早いタイミングで名義変更の手続きを済ませましょう。
種類ごとのタイミング
土地の名義変更が必要となるタイミングは、以下の4つがあります。
不動産売買
不動産売買では、契約書により定めたタイミングで名義変更をおこないます。
通常は代金の決済と物件の引き渡しに合わせて、登記を申請します。
なお登記にかかる費用は、新たな所有者である買主の負担となるケースが一般的です。
相続
相続では、遺産分割協議がまとまったタイミングでおこないましょう。
しかし先祖代々の土地では、長く名義変更されていないケースは珍しくありません。
そのため代襲相続や数次相続により、相続関係が複雑になっている場合もあるでしょう。
また兄弟や甥・姪にまで相続人が広がっているときも、戸籍集めに時間がかかるのが注意点です。
そして相続税は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に納付しなければなりません。
したがってそれまでには、名義変更などの手続きを済ませておくと安心です。
贈与
贈与では、贈与契約書に署名・捺印したタイミングでおこないましょう。
口約束だけでは名義変更できないので、必ず贈与契約書を作成してください。
なお相続対策として贈与を検討している場合、税率だけで比較するなら相続のほうがお得なケースは少なくありません。
しかし相続時精算課税制度や、住宅取得等資金贈与の特例などを利用できる場合があります。
そのため税金対策としての贈与は、利用できる制度の有無や課税されるタイミングにも注目してみてください。
財産分与
離婚にともなう財産分与では、基本的に共同で申請します。
なお財産分与の請求ができるのは、離婚成立後2年間までです。
2年が過ぎたタイミングでも双方の合意があれば財産分与は可能ですが、贈与と判断されるケースもあるのが注意点です。
相続登記は義務化される
2021年4月、「民法等の一部を改正する法律」と「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が改正されました。
これにより、相続によって生じた不動産の名義変更は義務化されます。
2021年4月28日から3年以内に施行されるので、これから相続を控えている方は相続発生のタイミングで名義変更するのがおすすめです。
また過去の相続についても遡及適用されるので、すでに相続した土地を所有している方も、名義変更の手続きを進めていきましょう。
不動産売却サポート関西（株）では、豊中市、吹田市、堺市、大阪市を中心に大阪エリアで相続した不動産に関するご相談も受け付けております。
手続きのタイミングでお困りの方は、お気軽にお問い合わせください。
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土地の名義変更を自分でおこなう方法とは？
土地の名義変更は、自分で手続きすることも可能です。
しかし手続きには時間がかかるだけでなく、用意すべき書類も多岐にわたります。
状況ごとに必要な手続きは一部異なりますが、自分で名義変更する際のおもな流れは以下のとおりです。
- 該当する土地を管轄する法務局で、登記申請書を取得する
- 必要書類を準備する（住民票・印鑑証明書など）
- 法的書類を作成する
- 管轄の法務局へ申請する
- 登記完了証が発行される
上記の手続きを自分でする場合、少なくとも1か月程度を見込んでおきましょう。
ほとんどは書類準備にかかる期間ですが、関係者との調整に時間がかかることも多いでしょう。
売買もしくは贈与であれば、権利者とのスケジュール調整は比較的容易です。
ただし相続のように関係者が多い場合や、離婚にともなう財産分与では、さらに時間がかかるケースは珍しくありません。
また法務局の開庁時間は、平日の8時30分～17時15分です。
手続き上の不備があれば何度も足を運ばなければならないため、自分で手続きをするときは注意してください。
司法書士へ依頼するのがおすすめ
自分で土地の名義変更をするには、手間と時間がかかる点に注意が必要です。
くわえて法務局での手続きは、平日に限られています。
そこで自分で手続きするのが不安な方や、仕事を休めない方は司法書士へ依頼するのがおすすめです。
登記に関する手続きのみならず、売買や相続など不動産取引に関する相談に乗ってもらえるメリットがあります。
報酬の相場はおよそ5万円～7万円
土地の名義変更を司法書士に依頼する場合、報酬の相場はおよそ5万円～7万円です。
ただし業務内容によっては10万円前後かかることもあるため、依頼前に確認しておきましょう。
とくに相続による名義変更は、ほかのケースと比較して必要書類が多く、相続人の数が多いほど手続きも煩雑になりがちです。
そのため自分で手続きするのではなく、司法書士へ依頼するのがおすすめです。
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土地を名義変更するときの注意点
土地を名義変更する際には、さまざまな注意点があります。
思わぬ費用が発生したり、手続きがスムーズに進まないなどのトラブルに発展するリスクもあります。
そこで名義変更の際は、以下の注意点を確認しておきましょう。
税金がかかる
土地の名義変更にあたっては、取引の内容によって以下の税金がかかるのが注意点です。
- 売買：譲渡所得税（売却益が発生したとき、売主に課税される）
- 相続：相続税（相続人に課税される）
- 贈与：贈与税、不動産取得税（贈与された側に課税される）
- 財産分与：贈与税がかかることがある
なお物件の種類や取引形態により、税の優遇措置や特例を利用できる場合があります。
たとえば居住用物件の売却なら、最大で3,000万円の特別控除が適用される場合があります。
そこで税金対策の一環で名義変更したいなら、どんな税金の課税対象となるのかを確認するのがおすすめです。
自分でやるときの注意点
名義変更の手続きを司法書士に依頼すると、数万円～10万円前後の費用がかかります。
費用を削減するためには自分で手続きをすることになりますが、手続きが複雑になるのが注意点です。
それ以上に手間や時間がかかりがちなので、コスト削減を目的として自分で手続きするのはよく考えてからにしましょう。
まとめ
土地の所有者が変わったら必要となる、不動産を名義変更するタイミングや注意点をご紹介しました。
手続き自分でできるものの、手間と時間がかかりがちです。
そこで滞りなく登記を完了するためにも、司法書士や不動産会社などの専門家まで相談するのがおすすめです。
豊中市、吹田市、堺市、大阪市を中心に大阪エリアで土地の売買をご検討中の方は、不動産売却サポート関西（株）までお気軽にお問い合わせください。
