blog大阪市生野区に不動産をお持ちの方必見！
～生野区の不動産価格が上昇中！今後の見通しはどうなのか？～
大阪市生野区って土地価格上がってるけど、実際どうなの？
といったお客様からのご意見をいただきましたので、
生野区生まれ生野区育ちの不動産スペシャリスト、金井成孝がご説明いたします。
■そもそも、大阪市生野区とは？
大阪市生野区は、大阪市内でも住宅地として人気があり、特にファミリー層に支持されています。
駅周辺の利便性が高く、商業施設や学校などが充実していることが、購入希望者を引き寄せる大きな要因となっています。
2024年現在、不動産市場全体が安定しており、特に新築マンションや戸建て住宅の売却が活発です。
中古物件も一定の需要があり、売却期間も比較的短いです。
■実際のところ、生野区の不動産価格はどうなのか？
生野区の不動産価格は、周辺の再開発やインフラ整備の影響で上昇傾向にあります。
特に、駅から徒歩圏内の物件や新しい住宅地の価格は高めです。
この1年間で、住宅地で【 +0.9% 】、商業地で【 +1.3% 】
2018年から2023年までの5年間で見てみると、住宅地で【 +0.8% 】、商業地で【 +1.7% 】と、
ほぼ横ばいではありますが、徐々に上がってきています。
■では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
駅周辺を中心に全体的に上がっている
特に、鶴橋駅、寺田町駅などの駅周辺で大きく上昇している傾向にあります。
なぜ駅周辺が上昇傾向なのかというと、建築費の上昇による中古住宅の値上がりです。
特に大きく上昇したのが2022年で、新型コロナの感染拡大・ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がりました。
マンション価格の推移
（参考：LIFULL HOME’S 住まいインデックス 大阪市生野区の中古マンション価格相場）
木造戸建ての建築費推移
例えば2018年～2023年の5年間で大阪市全体で見てみると、中古マンションで【 約38% 】、中古戸建てで【 約17% 】上昇しています。中古住宅の価格が上がっていることで、同時に土地価格も上がっていることがいえます。
■これからもどんどん上がっていく？
大阪市全体で見るとここまで上がっているなら、生野区でももっと上がっても良いのですが、生野区の2018～2023年の人口数推移・世帯数推移をみてみると、
人口は約2,000人減っており、世帯数は約4,000世帯増えています。
世帯数が増えているから住宅の需要が増えている…言いたいところですが、実は15〜29才と50代以上で増加しているものの、0〜14才と30〜40代、つまりは【 子育て世帯が減少 】していました。
子育て世代が区外に引っ越して、若い世代が流入しているということは賃貸物件の需要が増えているということになります。
単身者が駅近くの便利なエリアに移住してくることで、駅近くの不動産需要が上がり、駅から離れた住宅地では持ち家需要が下がってきているということが言えます。
なので、これからもどんどん価格が上がっていくかというと、そうではないことが見て取れます。
■これから生野区の不動産はどうなっていくのか？
金利上昇が本格化して買い控えが出てきそう
まさに今年（2024年3月19日）、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除して政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。
今までは低金利によって住宅ローンが組みやすい状況が続いていましたが、2024年以降はこの環境がいよいよ変わってくると考えられます。
政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。
高級マンションを支払ギリギリの住宅ローンで購入された方は特に要注意！
近年大きく上昇している駅近マンションは、変動金利の上昇によって特に影響を受けると考えられます。というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。
異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も１％前後でした。なので、ネット銀行で申し込めば0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後は１％前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月10万円の支払いで3,000万円の物件しか買えません。
土地価格・物件価格が上がっているのに対し、金利も上がることでローンが払えない可能性も高まり、買い控えが加速すると考えられます。
また、支払いができない人が増えることで不動産を手放す人が増えてくる＝供給過多になり不動産価格が減少してくるとも考えられます。
つまりは、仮に価格が上昇し続けたとしても、買い手が見つからなくて供給過多になり、建物の価値がどんどん下がって結局相場価格以下になってしまった…となっては手遅れです。
そういった将来の見通しを含めた上で、不動産会社に相談して具体的な売却戦略を立てることが重要なカギになります。
売却を検討されているならば、まずは地域情報に詳しい不動産会社の担当者に相談することが先決です。
生野区の土地価格は立地や用途によって大きく異なり、売却を検討する際に専門家に相談しないと、大きな損をするのは売主様です。
疑問や不安のある方は、ぜひ不動産売却サポート関西へお問い合わせください。
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ちょっとした不動産豆知識
生野区の土地価格の一般的な傾向
生野区の土地価格は、大きく分けて住宅地と商業地とで異なる傾向があります。
１．住宅地域の土地価格
生野区の住宅地では、一戸建てやマンションが建つ土地の価格が主に決まります。一般的な価格は以下のようになります。
一戸建て用地：
1坪（約3.3平方メートル）あたり約50万円から100万円程度です。
ただし、立地条件や交通アクセスの便が良い場所ほど価格が高くなる傾向があります。
マンション用地：
大きな土地での開発が進む場合、1坪あたりの価格は住宅地によって異なりますが、一般的には100万円以上が相場とされています。
２．商業地域の土地価格
店舗用地：
主要な商業施設や交通の便が良い場所では、1坪あたり100万円以上が一般的です。特に人通りが多い場所ほど価格が高くなる傾向があります。
理解しやすくするためのワンポイント
坪単位の価格：
不動産の価格は一般的に坪単位で表されます。1坪は約3.3平方メートルで、この単位で価格を見比べることが一般的です。
立地の影響：
土地の価格は立地条件に大きく左右されます。駅や主要道路から近い場所や、商業施設が集まっているエリアは価格が高くなります。
市場の動向：
不動産市場全体の動向や地域の発展計画も価格に影響します。将来的な発展見込みやインフラ整備の進捗具合も考慮されます。
