「2022年問題」で地価が下がる？堺市で不動産売却するなら要チェック！｜大阪府の不動産会社「不動産売却サポート関西」｜お役立ち情報・最新トピックス

まずは、「2022年問題とは何か？」がわかる概要と、全国でも生産緑地が多いといわれる大阪の状況について解説します。

「2022年問題」は、近年、不動産業界で注視されている話題のひとつです。
2022年問題とは、営農義務を終えた生産緑地が宅地として多く市場に出回る可能性があり、それによって不動産売却への影響が懸念されている問題です。
予備知識として、生産緑地とはどのような土地なのかも把握しておきましょう。
生産緑地とは、環境保全を目的とした緑地の確保として、地方自治体により市街化区域内で指定される農地のことです。
生産緑地に指定されるには、一定の要件を満たす必要があります。
たとえば堺市なら、300㎡以上の面積があることや、用排水といった農業を継続するための条件を備えた土地であることなどが、要件として定められています。
また土地計画法が定義する「市街化区域」とは、すでに市街地となっているエリアや、10年以内に市街地化が進められる計画を持つエリアです。
つまり、生産緑地とは、都市化された区域のなかで指定された農地と捉えられるでしょう。
生産緑地に指定されると、固定資産税の減免など税金面で優遇措置を受けられる一方、土地の利用範囲が決められます。
基本的には農地として管理することが土地の所有者に義務付けられており、死亡や病気などにより農業に従事できなくなった場合を除いて、指定から30年が経過するまで農地以外の活用ができません。
このことが、2022年問題に深く関わっています。
多くの生産緑地では、2022年に生産緑地の指定期限である30年が経過します。
そのため、土地の売却ができるタイミングを迎えて、短期間のうちに多く売りに出される可能性が危惧されているのです。

発達した都市で、面積も狭い大阪府ですが、実は全国のなかでも生産緑地が多いエリアとなります。
東京都に次いで、生産緑地の面積が2番目に多い街が大阪府です。
なかでも、とくに多いのが堺市で、生産緑地の面積は約166.2㏊あるとされています。
1㏊という広さがイメージしにくいという方もいらっしゃるでしょう。
仮に、30坪の戸建て住宅を1㏊の区域内に建てていったとすると、100戸もの家が建ちます。
堺市の生産緑地は約166.2㏊ですから、1万6,000戸以上の家が建つ広さです。
堺市のほかにも一例を挙げると大阪市では約76.5㏊、吹田市には約49.8㏊、豊中市には約41㏊の生産緑地が指定されています。
大阪府内の状況をみると、不動産売却で人気のエリアにも生産緑地が多いことがわかります。
次の章では、不動産売却を検討中の方が押さえておきたい2022年問題の影響について解説します。

2022年問題は、具体的に不動産売却にどのような影響を及ぼすと考えられているかをみていきましょう。
1992年に生産緑地法が開始され、2022年は農地としての管理義務が解除される30年が経過します。
実に「約8割」もの生産緑地が、このタイミングで指定解除の対象になるといわれています。
しかし、その約8割の土地がすべて売りに出されるというわけではありません。
実際に生産緑地を所有している方のなかで、売却を決断もしくは検討されている方は「4割」ほどのようです。
政府も、再度、生産緑地に指定されれば10年間の税制優遇の延長といった2022年問題への対策をおこなっています。
必要以上に恐れることはないとはいえ、2022年問題で普段よりも土地が多く出回る可能性は否めません。

2022年問題が不動産売却に与える影響として、もっとも懸念されているのは、供給が増えることによる都市部の地価の下落です。
影響を受ける可能性が示唆されている土地は、都市部のなかでも住宅地などのエリアといわれています。
都市部でも繁華街や駅前といった地域には、農地はあまり見られません。
農村部であれば、生産緑地を指定する必要性が低いと考えられます。
そのため、都市部のなかでも農地が点在する郊外の住宅地などを中心に、2022年問題の影響が心配されています。
大阪では堺市が生産緑地の多いエリアですが、堺市以外でも府内には生産緑地が多いため、これらの影響は軽視できないポイントとして押さえておきたいですね。

2022年以降、推測される地価への影響はあくまで可能性ですが、流通量が増加することは否定できず、土地を所有する方にとって解決策を考えておくことは重要になります。
ちなみに、所有する土地が生産緑地かを確認するには、「固定資産税の優遇を受けているか」「農地に生産緑地の看板があるか」という2点がチェックポイントです。
自治体のHPから「都市計画図」を見て、生産緑地を調べることもできます。
2022年問題の影響に対して、根本的な解決をするなら、有効な対策は「売却」といえるでしょう。
「農地として使っていたけど、売れるかな…」と心配されるかもしれませんが、市街化区域内の広い土地には希少性があります。
面積の狭い大阪ですが、堺市をはじめ、大阪市内や豊中市、吹田市で生産緑地を売却するときには、広い面積が魅力となる可能性を秘めています。
広い土地は使いやすいため、同じ地価なら、より広いほうが買い手に選択される傾向にあるためです。
続いて、次の章では指定解除後の売り方をご紹介します。

2022年問題への対策は、生産緑地の指定が解除された後、宅地として転用し「売却」することが有効です。
とくに堺市など、大阪府内で広い面積を売却できることは良いアピールポイントにもなるでしょう。
堺市などで売却を検討中の方は、ここで解説する売り方もぜひ参考にしてください。

2022年問題により生産緑地の指定解除がされた後の売り方としては、まず自治体へ買取の申出を検討します。
堺市の場合、生産緑地指定後30年が経過していれば、市役所で買取の申出の受付けが可能です。
申出からの流れは、1か月ほどで、堺市から買取をするかどうかの通知がきます。
堺市が買取をしない場合には、さらに農業従事者へのあっせんを経ることになります。
買取の申出から3か月経過し、あっせんも不調の場合には、宅地への転用や建物の建築が可能となります。

2022年問題により生産緑地の指定解除がされた後、売却するためには、さらに農地転用の手続きが必要です。
農地転用とは、住宅地や駐車場など、農業以外で使えるように用地転換することです。
所有者が宅地として転用するには、農地法第4条の許可申請や届出が必要になるでしょう。
指定解除後の売り方は、このように「買取の申出」と「転用の手続き」という2つのステップを経て売却することになります。
売却活動は弊社のような不動産会社におまかせください。
堺市、大阪市内、豊中市、吹田市の生産緑地をお持ちの方に、地域性も踏まえた売り方をご提案し、売却成功へのお手伝いをさせていただきます。