blogマンションの住み替えにかかる税金を解説！売却後に利用できる特例もご紹介
マンションを住み替えるときには、売却と購入のそれぞれに、複数の税金がかかってきます。
今回は、無理のない収支計画と節税のために知っておきたい税金や特例の種類、特例活用時の注意点などを解説します。
豊中市、吹田市、堺市、大阪市内で不動産売却をご検討中の方は、ぜひチェックしてみてください。
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【売却・購入別】マンションの住み替えにかかる税金の種類を解説
マンションの住み替えをするときには、「売却」と「購入」を一緒におこなうことになります。
そのため、売却と購入の手続きにおいてかかってくる税金の種類を把握しておくことは、スムーズな住み替えをおこなうために重要です。
売却にかかる税金
マンションを売却するときにかかる税金の種類は、「売却したら支払いが必要になる税金」と「ケースによって支払う税金」に大別することができます。
売却したら支払いが必要になる税金
・印紙税
・登録免許税
ケースによって支払う税金
・消費税
・譲渡所得税
それぞれの税金の種類について解説します。
まず、マンションを住み替えるときの売却で、売買契約書にかかってくる税金が「印紙税」です。
マンションの売却時には、課税対象となる売買契約書に収入印紙を貼って、消印を押して納税します。
納める税額は、契約書に明記された金額によって、異なってきます。
マンションを売却したときに、すべてのケースで必要となる税金の種類には「登録免許税」もあります。
マンションの住み替えで売却をするとき、通常、売主は抵当権抹消の登記手続きの費用を登録免許税として納税します。
登録免許税は、登記の種類によって計算方法も異なりますが、抵当権抹消登記の納税額は、不動産1件につき1,000円です。
一方、ケースによって支払う税金の種類は消費税と譲渡所得税です。
課税事業者が事業のために、建物を売却したときに課税されます。
土地の売却は、基本的には非課税です。
しかし、個人が不動産売却をした場合には、土地も建物も非課税です。
個人でも、家賃収入を得る投資用マンションなどを売却するには、課税対象となる場合があることが注意点です。
印紙税や登録免許税なども、マンションの売却にかかる費用ですが、同時に税金の種類の一つであるため、これらに消費税は課税されません。
また譲渡所得税は、マンションを売却したとき、売却益が生じたらかかる税金です。
売却益を譲渡所得といい、売却代金ではなく、譲渡所得に対して課税されます。
譲渡所得は、次の式で求めます。
売却額－（取得費+譲渡費用）
課税譲渡所得は、譲渡所得からさらに特別控除の金額を差し引いた額です。
課税譲渡所得に、税率をかけて譲渡所得税が算出されます。
譲渡所得税には、所得税、住民税、復興特別所得税という3つの種類の税金が含まれています。
購入にかかる税金
新しくマイホームとしてマンションを購入した場合にも、「購入したら支払いが必要になる税金」と「ケースによって支払う税金」があります。
購入したら支払いが必要になる税金
・印紙税
・登録免許税
・不動産取得税
ケースによって支払う税金
・消費税
住み替え先のマンションの購入時にも、契約書に対して「印紙税」がかかります。
また、購入時の「登録免許税」は、所有権移転登記にかかり、税額は「固定資産税評価額×1.5％」で求めることが可能です。
「不動産取得税」は不動産を購入したときにかかる種類の税金で、「固定資産税評価額×4％」で求めることができます。
マンションを購入して半年から1年半ほど経過したころに、自治体から納税通知書が送付されます。
さらに、購入したときにケースによって支払う税金が「消費税」ですが、個人間の取引のときには、非課税となります。
ただし、仲介手数料には消費税がかかり、ほかにも司法書士への報酬や金融機関の手数料などに課税されます。
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マンションの住み替え時の税金対策！売却で使える特例をご紹介
マンションの住み替えをするときには、売却時にも、購入時にも複数の税金がかかってくることがわかりました。
コストを抑えて、賢く住み替えをするには、「特例」や「控除」を活用するのがおすすめです。
3,000万円特別控除
住み替えのためにマンションを売却した場合も、必ずチェックしておきたい特例が3,000万円特別控除です。
この特例は、マイホームとして居住していたマンションを売却したときに、譲渡所得から最大で3,000万円を差し引くことができるという制度です。
譲渡所得を大きく減らせる可能性があるため、税金の負担も軽くなることが期待できます。
また、3,000万円特別控除は、マンションの所有期間に関係なく利用できることも魅力となっています。
特例の利用には、一定の要件を満たす必要があります。
代表的な要件は、次のとおりです。
- 居住用のマンションであること
- 売却した年の前年と前々年に3,000万円特別控除やほかの特例を受けていないこと
- 取引相手が夫婦や親子などの特別な間柄でないこと
なお、3,000万円特別控除を活用する場合は、売却した翌年の確定申告をおこなうことも必要となります。
所有期間10年超の軽減税率
住み替えのためにマンションを売却した場合も、譲渡所得税は「所有期間」をもとに適用される「税率」が決まります。
具体的にはマンションを売却した年の1月1日時点での所有期間で判断します。
所有期間5年以下の場合は、短期譲渡所得として、税率は「39.63%」です。
所有期間5年超えの場合は、長期譲渡所得として、税率は「20.315%」です。
つまり、所有期間が5年超えのほうが税率が低く税金も抑えられます。
さらに、所有期間が10年を超えている場合には軽減税率の特例も利用可能です。
所有期間が10年超えのマンションの場合、譲渡所得の6,000万円以下の部分の税率が「14.21%」になります。
譲渡所得の6,000万円超の部分に対しては、長期譲渡所得と同じ税率の「20.315%」が適用されます。
税率を大きく下げることで、課税される税金も安く抑えることが可能です。
住宅ローン控除
購入時にも使える控除があります。
住宅ローンを活用してマイホームのマンションを購入したときに、所得税の控除が受けられるのが、住宅ローン控除です。
マンションの住み替え先となる新居の購入でも利用できます。
ただし、購入したのが新築物件か、中古物件かによって、控除を利用するための要件が異なってくることは注意点といえます。
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マンション住み替えの注意点！税金の特例とローン控除は併用不可
マンションを住み替えるときの売却や購入では、税金の軽減につながる特例や控除が複数あります。
しかし、特例や控除を賢く活用するには、注意点も押さえておきたいところです。
こでは特例を検討するときの参考にもなる注意点について解説します。
売却の特例と購入の住宅ローン控除は併用できないことが注意点
マンションの住み替えで、購入と売却にかかる費用となる税金を抑えるために役立てたい特例と住宅ローン控除ですが、注意点として併用ができません。
具体的には住宅ローン控除と、「3,000万円特別控除」「所有期間10年超の軽減税率」の併用ができないものとして定められています。
しかし、「3,000万円特別控除」と「所有期間10年超の軽減税率」の併用は可能です。
つまり、売却したマンションに譲渡所得が生じた場合には、住み替え先の新居に対して住宅ローン控除を適用させるか、あるいは売却したマンションの譲渡所得を特例で控除させるかを慎重に検討する必要があることが注意点といえるでしょう。
まとめ
マンション住み替えにかかる税金などを解説しました。
特例を活用すると売却後の税負担も軽減されます。
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