blog不動産売却前にリフォームすると高く売れる？メリット・デメリットを解説
「不動産を売却したいけれども、古いから売れるか心配」と悩んでいませんか？
なかには「リフォームすれば高く売れるかも」と考えている方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産を売却する前にリフォームは必要なのか、メリット・デメリットを含めてご紹介します。
大阪にある不動産の売却をご検討中の方の、ご参考にしていただけると幸いです。
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不動産を売却する前のリフォームは基本的には必要ない
所有している不動産の売却を考えたときに、リフォームを検討する方は少なくありません。
「リフォームしてきれいにしたら高く売れるのでは」と考えるためです。
しかし、基本的には売却前にリフォームしても、高く売れることはありません。
それは、中古不動産の場合、同じような立地や間取りであるなら築年数によって物件の価値が決まるためです。
リフォームすれば、確かに内装や外装がきれいになって見栄えは良くなります。
しかし、建物の構造まで新しくよみがえるわけではありません。
表面的には新しく見えても中身は変わらず、建物の寿命が延びるわけではないのです。
そのため、基本的には売却前のリフォームは不要です。
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不動産売却の前にリフォームするメリット・デメリット
不動産売却の前にリフォームする必要は基本的にはありませんが、することで得られるメリットもあります。
ここでは不動産売却前にリフォームするメリット・デメリットをご紹介します。
不動産を売却する前にリフォームするメリット
不動産を売却する前にリフォームすることには、以下の3つのメリットがあります。
- 第一印象を良くできる
- 値引き交渉で有利になる
- 契約不適合責任を問われる可能性を減らせる
順番に解説します。
第一印象を良くできる
不動産売却前にリフォームすると、内覧者が物件を見に来たときの第一印象を良くできることがメリットです。
人間には「初頭効果」と呼ばれる心理作用が働きます。
これは、最初に提示された情報が、あとの印象や判断に影響を与えることを意味します。
つまり「第一印象が肝心」だということです。
中古物件なので、ある程度劣化していると思っていても、それが想定を超える汚さや不具合であれば、第一印象は極めて悪くなります。
見た瞬間に「この家は購入したくない」との印象を持ってしまうと、そのあとに良い条件を提示されても購入意欲がわきにくくなくなってしまうのです。
価格交渉で有利になる
不動産の売買取引では、購入希望者側から価格交渉があるのが一般的です。
そのため売り出し価格は、値引きすることを考慮して設定されます。
しかし明らかに故障していて使えない設備があると、想定以上に大きな値引きを求められる可能性があります。
そういった場所をリフォームしておけば、値引きを交渉されたときに不利にならずに、当初予定していた希望価格での売却につながります。
契約不適合責任を問われる可能性を減らせる
売却前に気になる場所をリフォームしておくと、契約不適合責任を問われる可能性を減らせることもメリットです。
契約不適合責任とは、売主が買主に対して「契約どおりのものを引き渡す」責任のことです。
売却前に「トイレの調子が良くないな」と思っていたのにそれを放置したまま売却してしまうと、購入後に「契約の内容と違う」と責任を問われ、損害賠償や契約解除を求められるかもしれません。
気になる場所をあらかじめリフォームしておくと、売却後のトラブルを防ぐことができるのです。
不動産を売却する前にリフォームするデメリット
不動産売却前にリフォームするデメリットは、以下の3つです。
- リフォームにかけた費用を上乗せできない
- 買い手のニーズに合わない
- リフォーム中は売却できない
どのような内容か見ていきましょう。
リフォームにかけた費用を上乗せできない
不動産を売却する前のリフォームがおすすめできないのは、かけた費用を売却価格に上乗せできないためです。
リフォームの規模にもよりますが、リフォームするにはそれなりの費用が発生します。
たとえばキッチンリフォームでは50～150万円、トイレリフォームには10～50万円程度かかるのが一般的です。
コストをかけた費用を回収するには、売り出し価格に上乗せして売却するしかありません。
しかしそうすると、近隣の同じような築年数・間取りの物件よりも高くなってしまい、買い手を見つけるのは難しくなります。
結局相場価格で売ることになってしまうと、売主はかけたリフォーム価格のぶんだけ、損をすることになるのです。
買い手のニーズに合わない
中古物件をリフォームすると、買い手のニーズに合わなくなることもデメリットのひとつです。
中古不動産の購入を検討している方は、購入後に自分好みにリフォームしたいと考えていることが多いのが特徴です。
そのため内装がリフォームされて、新しくきれいになっていることに価値を感じてもらうのは難しいと考えられます。
購入後のリフォームにコストをかけるために、できるだけ安い物件を探している方には、リフォームされて価格が高くなっている物件には興味すら持ってもらえない可能性もあるでしょう。
リフォームされた物件は「ちょうど同じようなリフォームをしようと考えていた」という、ごく限られた買い手にしかアピールできません。
内装をリフォームすることで市場が狭まってしまい、売却が遠のく可能性すらあるのです。
リフォーム中は売却できない
リフォームをしている間は売却ができないため、売却のチャンスを逃してしまうこともあります。
不動産は、新年度や新学期が始まる4月を前にした、1～3月頃が繁忙期です。
新生活に備えて新居の購入を検討している方が多いこの時期に、リフォームに時間をかけてしまうのは非常にもったいないことです。
繁忙期が終わったころに物件を売りに出しても、需要が低くなっているので買い手を見つけるのには時間がかかってしまうでしょう。
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不動産売却に効果がある簡易的なリフォームの費用
不動産売却に際しては、簡易的なリフォームをすると内覧時に好印象を与える可能性が高まります。
壁や障子に穴が空いていたり、畳がひどく傷んでいたりするといった、明らかに悪い印象を与える場所は部分的にリフォームしたほうが良いこともあります。
このような簡易なリフォームは、比較的に安価におこなえるため、状況によっては検討しても良いでしょう。
ここでは、簡易的なリフォームにかかる費用の目安をご紹介します。
簡易的なリフォームにかかる費用の目安
簡易的なリフォームにかかる費用の目安は、以下のとおりです。
- 畳の張り替え：1.3万円/1枚
- 障子の張り替え：2千円/1枚
- ドアの修繕：5万円/1枚
- 壁紙の張り替え：1千円/㎡
リフォーム前には不動産会社に相談しよう
このような簡易なリフォームをおこなうときも、自己判断で進めずに、まずは不動産会社に相談することが大切です。
どの場所を、どの程度修繕すると効果的なのかは市場ニーズによって決まります。
売り出し状況や市場の反応を見たうえで、リフォームしたほうが良いと不動産会社が判断してからおこないましょう。
まとめ
不動産を売却するときには、かけたコストを上乗せできない、買い手のニーズに合わないなどの理由から、基本的にリフォームは不要です。
ただし汚れや劣化が想定の範囲を超えている場合は、簡易なリフォームで好印象を与えることで買い手を見つけやすくなることもあります。
ただし本当にその必要があるのかは、不動産会社に相談して決めるのがおすすめです。
不動産売却サポート関西（株）でも、大阪にある不動産の売却のご相談に応じていますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
