blog大阪市で不動産売却の需要はある？人口の動きや地価・市政から徹底分析
「不動産を売り出したいが、需要があるか心配」「人口減少で不動産を買う人も減っているんじゃないか」と悩まれていませんか？
近年は、高齢化社会と言われ人口減少が報じられていますが、不動産の市況はどう変わるのかご心配の方も多くいらっしゃるかと思います。
今回は、大阪市内で不動産の売却を検討されている方のために、大阪市内の人口動態(人口の集計)と、地価、市政から今後の需要を読み解きます。
ぜひご参考までにご覧ください。
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大阪市で不動産売却：人口動態とその特徴は？
人口動態とは、ある一定の期間における人口の変動のことを言います。
人口の変動の理由としては、出生・死亡・結婚・離婚・移転などが挙げられます。
不動産を売却するにあたっても、この人口動態は市況や相場価格にも関わってくるため気になるところでしょう。
ここでは、大阪市のホームページをもとに、大阪市の人口・世帯数の変化や、市内・市外への人口移動の理由をご紹介します。
まずは、大阪市の推計人口についてご紹介します。
国勢調査によると、大阪市の令和3年10月1日現在の推計人口は約275万人です。
大阪市のホームページの「報道発表資料 令和3年2月1日」のデータによると自然動態は1,616人減、社会動態が1,588人増、人口増減は前月から28人の微々たる減少でした。
この人口はなんと、日本全国1741市区町村のランキングで、横浜市に次いで2位となる人口です。（2021年4月1日時点、区は特別区のみ対象）
人口増減に伴って、世帯数も変わってきます。
国勢調査によると、令和元年の世帯数は約143万世帯で、平成30年と比べると約2万4千世帯の増加となっています。
しかし、令和3年10月1日の推移データを見ると253世帯の減少に転じているため、5年ごとに実施される国勢調査ではどうなるか、今後も推移が気になるところです。
大阪市内への人口移動理由
なぜ大阪市の人口が増えているのか気になりますよね。
ここでは、大阪市がおおむね5年おきに調査している平成30年度の「大阪市人口移動要因調査」の調査結果をご紹介します。
市外から大阪市へ転入した方の移動理由において一番多いのは、「仕事の都合」で38.5％となります。
続いては、「結婚のため」が19.3％、「生活環境の利便性」が13.1％です。
平成20年度からの推移をみると、「仕事の都合」の割合は上昇傾向にあり、このことから大阪市が発展していることがわかります。
大阪市外への人口移動理由
反対に、大阪市外へ転出した方の理由はどうでしょうか。
前述の調査結果の転出理由をみると、転入理由と同様に「仕事の都合」の割合がもっとも高く34.1％、「結婚のため」が18.6％、「住宅事情のため」が16.1％と続いています。
そのなかでも不動産の売却に関係がもっとも深い「住宅事情のため」の具体的な理由については、「手狭になった」がもっとも多く、続いて「新たに資産を持ちたかった」「家賃が高かった」とあります。
そして、「住宅事情のため」と回答をした方の多くが、一戸建てに引っ越し、次いで多い割合がマンションに引っ越しをしています。
以上の調査結果から推察できることとしては、大阪市は人口が多少減少（推移データ参照）したとはいえ、国勢調査では増加傾向にあるため、不動産の需要が見込めると言えるでしょう。
また、市内への転入理由でもっとも多いのが「仕事の都合」のため、転勤や人事異動の多い春や秋が売り出すタイミングの狙い目と予測できます。
さらに、転出理由を見ると、中古物件の需要も高いと言えるでしょう。
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大阪市で不動産売却：地価は？
続いては、「大阪市で不動産を売却しようと思ったらいくらで売れるのか？」が気になるところでしょう。
一般の土地の取引価格は「地価」を指標としていますが、この地価は、地価公示法に基づき、毎年1回国土交通省によって標準地の価格が公示されます。
また、地価調査については、国土利用計画法に基づき各都道府県がおこなう調査であり、毎年7月1日を基準日ちして基準値の地価を調査し、その結果を公表しています。
ここでは、大阪市が公表している令和3年の地価調査・地価公示をもとに大阪市の地価動向を解説していきます。
まず、令和3年の地価の全国平均（全用途平均）は2年連続の下落となりましたが、その下落率は縮小しました。
一方で、大阪市の地価の平均変動率は、住宅地が0.2％上昇し、商業地は2.0％下落したものの、工業地は0.1％上昇しました。
その大阪市の住宅地の具体的な地価（平均価格）としては、248,000円/㎡となります。
また、大阪市内の全用途価格の上位3位は以下の地域になります。
1位：北区大深町
2位：中央区宗右衛門町
3位：北区梅田
3位以降を見ても中央区がほとんどを占めており、人気のエリアであることがわかります。
続いて、大阪市内の全用途地価の上昇率上位3位は以下の地域になります。
1位：港区波除
2位：住之江区柴谷
3位：福島区玉川
3位以降を見ると、4位、6位、9位にも福島区が入っており、注目のエリアと言えるでしょう。
昨年は、新型コロナウイルスの影響で不動産の地価の下落が心配されましたが、上記の調査結果からわかるとおり、大阪市内の住宅地では地価は安定していると言えるでしょう。
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大阪市で不動産売却：市政の取り組みは？
「大阪市で不動産を売却するときは、どのタイミングで売り出したほうが良いか？」も気になるところですよね。
今売るべきか、それともまだ価格が伸びる見込みがあるから待った方が良いのかどうかの判断材料として、市政の取り組みを見るのも一つの方法です。
ここでは、大阪市のホームページをもとに、大阪市の取り組みや目指す姿をご紹介します。
大阪市の具体的な取り組みは以下のとおりです。
- 豊かな大阪をめざした政策推進
- 市民の暮らしの満足度向上をめざした市政改革
- 新たな自治の仕組みの構築
一つ目の「豊かな大阪をめざした政策推進」の内容は、新型コロナウイルスの対策や、子育て・教育環境・福祉といった市民サービスの充実、大阪経済の再生や都市インフラの充実とあります。
二つ目の「市民の暮らしの満足度向上をめざした市政改革」の内容は、ICTを活用した市民サービス向上、働き方改革などにあたります。
三つ目の「新たな自治の仕組みの構築」は、地方分権改革の推進などにあたります。
この3つの取り組みを見ると、市民が暮らしやすいサービスや、さらなる経済成長をめざしていることがわかり、ますます人口増加につながることが期待されます。
また、「大阪市新婚・子育て世帯向け分譲住宅購入融資利子補給制度」もあり、新婚・子育て世代が暮らしやすい取り組みもおこなっており、住宅需要の増加が期待できます。
ちなみに、この制度は、市内定住促進のため、初めて住宅を取得する新婚世帯・子育て世帯を対象に住宅ローンの利子の一部を補助するものとあります。
現時点でこういった住宅購入の支援制度があることを考えると、大阪市内で不動産を売却するにはもってこいのタイミングと言えるでしょう。
まとめ
今回は、「大阪市で不動産を売却したい」とお考えの方に向けて、大阪市の人口動態と、地価、市政の取り組みについて解説いたしました。
5年ごとにおこなわれる国勢調査を見ると、大阪市は全国と比較して、人口増加傾向にあり、不動産の売買需要が期待できます。
また、住宅地の地価も令和3年の現在のところ安定しており、市政の取り組みとしても、新婚・子育て世帯の住宅購入支援があることから、不動産の売却に適している状況と言えるでしょう。
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