blog高く売れるタワーマンションの特徴と売却の注意点
- この記事のハイライト
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- タワーマンションは大規模修繕がネックになり売却しづらい傾向がる
- 駅近や日当たりの良いタワーマンションは高く売れやすい
- 低階層のタワーマンションは売れにくいので低層階ならではの良さを押し出すことが大切
タワーマンションというと憧れの生活が得られるので人気があると思われがちですが中古市場だと売却しづらいと言われています。
どうして売却しづらいのか、高く売却できるタワーマンションの特徴や売却時の注意点について解説します。
タワーマンションの売却を検討している方人は、ぜひ、確認してタワーマンションの売却を成功させましょう。
タワーマンションは高く売却できない？その理由とは
新築のタワーマンションは人気があるので、中古市場でも人気があるように思えますが、実際は売却しにくいものです。
その理由は以下のようになります。
大規模修繕の懸念
タワーマンションはその建物の大きさから、特に外壁のメンテナンスは一般的な修繕工事方法では対応しきれないと言われています。
普通のマンションならば建物の外周に足場を組み、外壁の洗浄や防水工事、塗装工事やタイルの張替えなど、効率的に施工が可能です。
タワーマンションの場合、一般的なマンションと同じ高さの部分の外壁工事ならばそれで対応が可能ですが、高層階になるほど特殊な施行が必要です。
ゴンドラを使用したり、特殊な移動式の芝を利用したり施工に時間がかかり、時間がかかると比例して施工費も高くなります。
また、タワーマンションの外壁は一般的なマンションと違い、特殊な材料を使っていることもあるので、それも施工費が高くなる要因のひとつです。
最近の資材価格の値上がりや、原油価格の値上がりの影響も大きいため、以前より施工費も高くなるでしょう。
その他の共用部分、給排水管の工事も建物規模が大きく簡単ではないので、施工費は高くなります。
修繕工事にかかる費用が修繕費に反映され、現在の修繕費だけでなく、将来的な修繕費の上昇も懸念事項になることも、タワーマンションが売却しづらい理由のひとつです。
立地条件も大切
普通のマンションや戸建てなども同様ですが、タワーマンションも立地条件が良いものならば人気があり売却しやすいでしょう。
しかしながら、良い立地条件タワーマンションは限られているために、タワーマンション全部が売却しやすいわけではありません。
駅から遠かったり、周辺の商業施設が充実していなかったり、都心部までの距離が遠い物件は売却しづらい傾向にあります。
金利の不安
現在、日本は超低金利時代なため、金利が低ければ不動産は買いどきであると同様に売り時でもあります。
低金利は長年続いてきたことですが、いつまで続くかは分かりません。
同じく低金利政策を取り入れてきたアメリカの金利が上がったことから、日本の金利も上がることが懸念されています。
その状況下で不動産全体が売却しづらいですが、特にタワーマンションは住宅以外に投資目的で購入した方も多く、投資ローンを組んでいれば金利の影響は住宅より大きいものです。
その結果、住宅需要での購入者以外に投資目的での購入も減ることが、タワーマンションの売却が難しい理由です。
高く売却できるタワーマンションの特徴
駅近など好立地
どの不動産も一緒ですが、駅近であったり都心部に近かったりなど立地的な利便性が高い特徴があれば、タワーマンションも高く売却できます。
駅が複数路線が乗り入れるターミナル駅であったり、快速や特急が停車するならばよりニーズは高まるでしょう。
駅までの距離も徒歩5分圏内ならばより人気が高まります。
駅近で好立地の物件には限りがあり、再開発や土地の余裕がない限りは次から次へとタワーマンションが建設されることはありません。
希少価値が高いものなので、将来的にも高く売却できると期待が持てるでしょう。
日当たりが良い
タワーマンションは遮るものが少ないので基本的に日当たりが良いのではと思われがちですが、大切なのは物件の向きです。
タワーマンションは多くの法的な制限をクリアして建設されているので、必ずしも人気がある部屋の向きで全部屋は建設されません。
南向きの部屋もあれば北向きの部屋もあるでしょう。
バルコニーやリビングに面している窓の向きが、南・東・西・北の順番で日当たりが良いので人気があり、価格も高くなります。
また、高階層にあればそれだけで日当たりや眺めが良くなるので、一般的には高いほど価値も上がります。
管理が行き届いている
「マンションは管理を買え」と言われるくらい管理状況は大切で、タワーマンションも同様に資産価値を保つための大切な要素です。
しかしながら、管理費の負担を嫌って管理組合の決定で管理が簡素化されてしまうこともあります。
たとえば、新築分譲当初は常に受付にコンシェルジュやサービススタッフがいたものの、コスト削減のために管理組合がこのサービスを取りやめてしまうことも。
新築分譲時と変わらない管理が特徴のタワーマンションならば、高く売却できます。
タワーマンションを高く売却するときの注意点
低階層の物件は売れにくい
低階層の部屋ならば販売戦略自体が注意点です。
タワーマンションは高層階の日当たりや眺望が魅力ですが、低層階ではその魅力は薄れてしまいます。
しかしながら、低層階と言ってもタワーマンションなので、低層マンションに比べて高額な価格設定になりかねません。
その場合の注意点として、タワーマンションならではの良さを売り出すよりも、管理状況や立地などの強みをアピールして販売しましょう。
1階ならば専用庭がついていたり、低層階ならばエレベーターを利用しなくても部屋に行けるので、エレベーター待ちの時間もありません。
タワーマンション入り口から住戸までの所要時間も高層階に比べると短いでしょう。
低層階ならではの良さを押し出して、上手に販売活動しましょう。
税金や手数料をしっかり把握する
タワーマンション売却の注意点として、税金や手数料など諸経費をしっかり把握することも重要です。
主にかかる経費は以下があります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 譲渡所得税
- 登録免許税
仲介手数料の計算は販売価格の3％＋6万円でその合計に消費税が課税されます。
印紙税は売買契約書に貼り付けし、契約金額や契約内容によって費用負担額は変わります。
譲渡所得税とは、不動産を売却して得たお金は譲渡所得と言って所得として扱われ、そこに課税される所得税のことです。
売却金額からタワーマンションの購入日と売却にかかった必要経費を差し引きます。
この計算で出た利益が譲渡所得です。
登録免許税は、住宅ローンを組んでタワーマンションを購入したのなら必要になり、住宅ローンに伴って設定された抵当権を抹消するために必要です。
これらの諸費用が必要なことも、注意点として覚えておきましょう。
まとめ
タワーマンションは大規模修繕のための費用負担の懸念があり、ローン金利の影響も受けやすいので、売却しづらいものです。
しかしながら、駅近であったり、日当たりが良かったり、管理が行き届いていて新築分譲当時と同じ管理内容で充実していれば、売却しやすいでしょう。
低層階の部屋の売却はタワーマンションらしさをアピールできないので、売却戦略には注意が必要です。
また、売却に際して仲介手数料や譲渡所得税がかかることも覚えておきましょう。
もしタワーマンションの売却を検討しているのならば、弊社までお問い合わせください。
適切な売却活動方法を提案し、お客様に満足のいただけるタワーマンションの売却をいたします。
