blog2025年1月から始まった物件の囲い込み規制と処分を徹底解説
2024年6月に宅建業法施行規則が改正されたことはご存知でしょうか。この改正によって、2025年1月から「囲い込み」が規制され、この行為が確認された不動産業者は指示処分の対象となることになりました。囲い込みという行為は買主側にも売主側にもデメリットをもたらす不動産業界の悪しき慣習とされてきましたが、これは一体どのようなものなのでしょうか。ここでは「囲い込みはどのようにして行われるのか」や「囲い込みがもたらすデメリット」についても詳しく解説していきます。
「囲い込み」とはどのような行為か？
「囲い込み」とは、売主から売却依頼を受けた不動産を、他の不動産会社が取り扱えないようにし、自社のみで成約させようとする行為のことです。
そもそも、なぜ囲い込みが行われるのか？
売却依頼を受けた場合、多くの不動産会社を通じて広く買主を探そうとするのが普通です。成約すれば売主から仲介手数料を受領することができます。これが「片手仲介」と呼ばれるものです。そして、不動産会社が売主と買主双方の仲介を行い、両方から仲介手数料を受領することを「両手仲介」といいます。両手仲介は単純計算で仲介手数料が2倍になるため、不動産会社にとっては両手仲介が望ましく、これが囲い込みを行う理由です。自社だけで取引できるよう他社に情報を流さないのは自社の利益の優先に他なりませんが、「両手仲介」は違法ではありません。両手仲介のために売却を依頼された物件を意図的に他社の目に触れないようにすることが問題視されているのです。囲い込みは不動産業者の規模に関わらず行われており、業界に蔓延している悪習といえます。
どのように「囲い込み」が行われるのか
あえて一般媒介契約にして、レインズへの登録義務を外す
仲介会社を一社に限定する「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」の場合は、不動産情報をレインズという不動産仲介会社専用データベースに登録する必要があります。これは不動産業界のネットワークを活用して、売主、買主を探しやすくするためのものです。複数の不動産仲介会社と契約できる「一般媒介」ならレインズへの登録義務がないので、あえて一般媒介にして不動産情報が他社に伝わらないようにします。
レインズに図面を登録しない
レインズに図面が登録されていなければ、どんな物件かを判別できないため、問い合わせ自体が少なくなります。それを狙って故意に図面を登録しません。また、物件に関する問い合わせがあっても、作成中などと嘘をついて図面を見せないという手口もあります。
他社から内覧の問い合わせがあっても断る
レインズでは、売却中の物件は「売却中」というステータスが表示されます。そのため、内覧の問い合わせは発生しますが、「売主が海外出張中で不在」と言って断ったり、「リフォーム中なので見せられない」と嘘をついたりして、不動産の情報を渡しません。このようなやりとりがあることは売主には知らされないので、売却の機会が失われていることに売主は気付かないままなのです。
今回の規制と処分の内容
2025年1月以降、不動産仲介会社専用のデータベースであるレインズへ、物件の取引状況を登録することが義務付けられるようになりました。取引状況は他業者に物件状況を伝えるために表示されるものです。「公開中」「書面による購入申し込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3つのステータスから選びます。不動産業者は物件情報を正確に登録しなければなりません。実際の状況と異なっている場合、宅建業法第65条第1項に基づき不動産会社に指示処分が科されます。物件情報の共有を制限したり、特定の不動産会社以外との取引を禁止したりするような契約も禁止されます。このような規制と処分の決定が下されたのは、囲い込みを無くして不動産市場の透明性を維持し、公正な競争を阻害しないようするためです。罰則は違反の程度に応じて段階的に設定され、重大な違反の場合は業務停止命令や宅建取引業者免許の取消といった厳しい処分が想定されます。
どのようなデメリットがある？
売主側のデメリット1
不動産業者は自社のみで買主を探そうとするため、他の不動産会社からの問い合わせに応じません。売主にも問い合わせがあったことを伝えないので、売却の機会を逃していることになります。さらに、買主を探すのに時間がかかってしまい、なかなか売れないという事態を招きかねません。
売主側のデメリット2
なかなか売却が進まないと、仲介会社は価格を下げることを提案してきます。値下げをすれば仲介の手数料も下がってしまうため、本来はできるだけ避けたいはずです。しかし、両手仲介なら2倍の手数料が受領できるので、仲介会社は値下げを躊躇いません。不動産はもともと高額なので、値下げをすれば売主は数百万円という大きな損失を被る恐れがあります。
買主側のデメリット
特定の不動産業者の話しか聞けないため、選択肢が大幅に狭められてしまうことが一番のデメリットです。複数の業者から話を聞いて比較できなければ、より良い条件の物件の存在を知ることなく、物件を購入してしまうことになります。不利な条件で契約してしまう、理想の物件を買い逃してしまう、というのは買主にとって最も避けるべきことです。これは買主の利益を損なうだけではありません。不動産市場の健全な競争にも悪影響を与えかねない憂慮すべき事態なのです。
大手に蔓延している実情
囲い込みは不動産業者の規模に関わらず行われており、業界に蔓延している悪習といえます。
実際に囲い込みに繋がる両手仲介比率を試算してみると、40％を超える会社も存在しており、その多くが大手不動産会社です。これだけ両手仲介比率が高いと、「囲い込みをしているのではないか」と疑われても仕方ありません。今回の法改正にはこのような背景もあるのです。
満足のいく不動産売却を実現するために
囲い込みを避けるためには、「複数の不動産業者から情報を収集して比較検討すること」が大切です。そして、「説明書や契約書をよく読み、不明点があったら必ず質問すること」を心掛けましょう。業者の態度や説明に納得いかない場合は、国土交通省や各都道府県の不動産適正取引推進機構などに設けられている相談窓口を利用することも可能です。徹底的に不安を解消し、自分の権利をしっかり守りましょう。
囲い込みを行わない不動産業者を選ぶことも重要です。両手仲介を行わない、と明言している不動産会社もあるので、最初からそこに依頼するのも一つの手だと思います。また、担当者に「片手仲介でも売却してもらえますか？」と聞いてみるのもよいでしょう。こちらに不動産売買に関する知識があることをアピールすることで、業者側に緊張感が生まれ、きちんとした販売活動を行ってくれるようになるからです。
まとめ
囲い込みとその規制、処分についておわかりいただけましたでしょうか。不動産の売却は人生で何度もあることではなく、比較的大きな額のお金が動くイベントです。不安な気持ちのまま進めていくことは売主、買主双方にとって好ましいことではありません。もし、売却について疑問や不信感を持たれているのであれば、一度不動産売却サポート関西株式会社にご相談ください。当社は大阪府全域で不動産売買のサポートを行っている会社です。お客様のお気持ちに寄り添い、安心できる取引ができるよう尽力しますので、不動産売買なら当社にお任せください
