blog大手不動産会社の囲い込みや仲介手数料の値引きに注意。売り主様にデメリットしかないことを解説
海外の多くの国では、売り主の利益を損なう囲い込みが禁止されています。しかし日本ではいまだに悪しき慣習として残っているのが現実です。囲い込みにあうと、物件がなかなか売れず売却価格が下落してしまうことも。今回は囲い込みの現状や主な手口、囲い込みを行わない不動産会社の選び方について詳しく解説していきます。ぜひ参考にしてください。
囲い込みとは
囲い込みとは、売り主から売却を依頼された不動産会社が、他の不動産会社に情報を流さず、自社で物件を抱え込む行為のことです。他社に物件を購入したいと希望する方がいても、その情報が遮断されているため、どうしても売却期間は長引くことに。時間が経てば経つほど、残っている物件には何か原因があるのではと敬遠され、ますます売れにくくなってしまいます。そうして売り主に焦りが生じた頃、不動産会社から値引きを提案されると、不本意ながらも応じてしまう方が多いのです。売り主は少しでも高く売却したいのに、囲い込みによる情報隠蔽のせいで、その機会を奪われ、大切な不動産を安く買い叩かれてしまいます。売却期間は長くなるし、価格も安くなるしで、囲い込みが売り主に与えるダメージは金銭的にも精神的にもとても大きいと言えるでしょう。
なぜ囲い込みが起こるのか？
物件情報を業者間で広く共有し、短期間で買い主を見つけた方が、価格が下がりにくく、不動産会社も仲介手数料を多く受け取れるはずです。それなのになぜ不動産会社は囲い込みを行うのでしょう。その理由は囲い込みによって売却期間が延び、多少仲介手数料が減ったとしても、自社で売り手と買い手の両方を見つけることで仲介手数料を2倍受け取れるからです。売却物件の情報を広く公開すれば、他の不動産会社が買い主を見つけ仲介手数料を受け取る可能性があります。そうなると売り主からしか仲介手数料を受け取れません。しかし他の不動産会社の介入を防ぎ、自社で買い主も探すことができれば、両方から仲介手数料を受け取れるため、手数料の総額が倍になるのです。これを両手取引といいます。こうして売り主が本来得るべきであった利益を無視し、仲介手数料を多く受け取ろうとすることが、囲い込みが減らない理由と言えるでしょう。
両手取引と囲い込み
不動産取引を行う場合、売り主は少しでも高く、買い主は少しでも安く取引をしたいと思うのが当然です。両者の利益は正反対なので、海外では両手取引は法律で禁止されています。しかし公益財団法人不動産流通推進センターの2022年度データによると、大手不動産仲介会社の取引の半数がこの両手取引になっています。日本では両手取引が当然のように行われているのが実情なのです。それでは囲い込みにつながりやすい両手取引を行っている会社は、すべてが悪い会社なのでしょうか。実はそうとは言いきれません。不動産会社には不動産を売りたいという方と買いたい方の両方が訪れます。そのなかで売り手と買い手の条件が合い、一社が売買を任せられるケースもあるからです。両手取引自体が問題なのではなく、両手取引を行いたいがために囲い込みを行うことが問題なのです。
囲い込みは違法か？
売り主の利益を損ないかねない囲い込みですが、宅建業法において明確に違法だと記載されてはいません。しかし専任媒介契約を結んでいるのに、レインズに登録をしない、または登録が遅い場合は宅建業法違反とされる場合があります。レインズ（REINS）とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。全国の不動産情報をまとめて見ることができるとても便利なシステムで、不動産取引においてなくてはならない大切な基盤になっています。専任媒介で売却依頼を受けたら、まずはレインズに登録し、ネットワークシステムをフルに活用しながら販売活動を行わなくてはなりません。売却物件の情報がレインズに掲載されると、多くの不動産仲介会社に物件を見てもらうことができるため、買い主を早く見つけることが可能です。またレインズに登録すると、売り主は自分の物件の取引状況を確認することができるので、囲い込みがされていないかチェツクすることができます。
悪質な囲い込みの手口
一般媒介を勧める
専任媒介であればレインズへの登録義務がありますが、複数の不動産仲介会社と契約できる一般媒介にはレインズへの登録義務はありません。レインズに登録していなければ、取引の状況を売り主に見られることがないため、囲い込みをしていても気づかれません。そのため不動産売却に詳しくなく、他社に査定を依頼していない売り主などにあえて一般媒介契約を勧めることがあります。
レインズに図面を登録しない
前述のとおり、不動産売却の際に専任媒介契約を結んだ場合は、レインズへ登録する義務があります。そのため登録自体は行うものの、間取り図や写真などの図面を意図的に登録せず、囲い込みを行うケースが散見されます。他社が物件の詳細について電話で問い合わせをしても、作成中ですと嘘をつき、詳細を教えないケースもあるようです。
他社からの内覧を断る
他社は売り手と直接連絡を取ることができません。それを良いことに、売り手が出張中、入院中、都合が悪いなどと色々な理由をつけ、内覧依頼を断り、囲い込みを行うケースがあります。他社からの問い合わせがあまりにも少ない場合は、囲い込みを疑った方が良いかもしれません。
仲介手数料の値引き
売り主側の仲介手数料を無料、あるいは半額にするなど大幅な値引きが行われる場合、買い主側からも手数料を受け取る両手取引を狙っている可能性が高いでしょう。その結果、囲い込みへと発展する可能性があるので注意が必要です。
囲い込みをしない不動産会社を見つける方法
両手取引について質問してみる
両手取引について不安に思っていることを率直に伝えてみましょう。不動産取引について何も知らないわけではないとアピールするとともに、どんな答えが返ってくるかで誠実な不動産会社かどうか見極めましょう。
大手だから良いとは限らない
実は大手の不動産仲介会社の多くが両手取引を行っていると言われています。両手取引が多ければ多いほど、囲い込みの可能性が高いので要注意です。一方、中小の不動産会社の中には特定のエリアに強く、多くの情報を持っている会社も。不動産会社選びは、その規模で決めることなく、売り手の立場に立って熱心に販売活動をしてくれる会社を選びましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼しましょう
複数の不動産会社に査定を依頼し、しっかりと相場を把握したうえで、売却契約を結びましょう。不動産一括査定サイトなどを活用すると、簡単に査定依頼ができるのでお勧めです。
後悔のない取引を
ここまで、売り主様にとってはデメリットしかない囲い込みについてご説明してきました。大切な資産を、その価値に見合う額できちんと売却するには、囲い込みなどを行わない誠実な不動産会社に売却を依頼するしかありません。不動産売却サポート関西株式会社では、売り主様の利益を第一に考え、売り主様のみを担当する片手仲介を行っています。『わかりやすく・ていねいに』がモットーの不動産売却サポート関西株式会社が、お客様の不動産売却をトータルでサポートいたします。不動産に関する様々なお悩みは、ぜひ当社までお気軽にご相談ください。
