blog仲介手数料無料の背景とは？
不動産会社によって異なる仲介手数料。少しでも安いところに売却を依頼できないかと考えるのはごく自然なことです。しかし仲介手数料無料・半額などを謳う不動産会社に売却を依頼する場合、何らかのデメリットはないのでしょうか。今回は不動産会社が仲介手数料を半額や無料にする背景と、考えられるリスクについて詳しく説明します。どうぞ参考にしてください。
仲介手数料とは
個人間で不動産を売買する場合、仲介手数料は不要です。しかし売買金額についての交渉や契約書の作成、トラブルが発生した場合の対処など、個人で対応するのは非常に難しいため、不動産会社に仲介を依頼する方がほとんどです。仲介を依頼すると、不動産会社はwebサイトへの情報掲載や、チラシの配布、広告など様々な販売活動を行い、売り主と買い主の意見を調整しながら売買契約を目指します。仲介手数料は、売買契約成立に対する成功報酬なので、どんなに熱心に販売活動を行っても契約が成立しなければ請求できません。
仲介手数料の額
仲介手数料の上限は宅地建物取引業法によって定められています。速算式を使って手数料の上限を計算すると、取引額が200万円以下の場合は、売買価格の5％に消費税を足した金額、取引額が200万円を超えて400万円以下の場合、売買価格の4％＋2万円に消費税を足した金額、取引額が400万円を超える場合は、売買価格の3％＋6万円に消費税を足した金額になります。仲介手数料の上限は法で定められていますが、下限は特に定められていないため、不動産会社がそれぞれ自由に決めることが可能です。
売主仲介手数料０円が極めて危険である理由・・・
ここまでの記事を読んで、「売主仲介手数料０円」も「買主」が手数料を支払ってくれることが確定していれば、理論上成り立つのではないかとお考えになる方もいると思います。
確かに仲介手数料を支払う買主が既に決まっている状態で、不動産会社が仲介に入るのであれば成立しますが、通常の不動産売買の順序としては、売主の依頼を受けてから買主を探すことが一般的です。
この場合、売却の依頼を受けた仲介会社が自ら買主を見つけることができれば、ビジネスとして成り立ちますが、他の仲介会社が買主を見つけた場合は、売主側の仲介会社は報酬０円で、不動産の調査から売買契約書や重要事項説明書の作成、契約や決済の立会い、引き渡しなどを全てボランティアで行うことになります。
仮に、売主をＡ、買主をＢ、売主側の仲介会社をＣ、買主側の仲介会社をＤとすると、Ｄが登場した時点で、Ｃのボランティア業務が確定してしまいます。
そのため、Ｃは絶対にＤが現れることを許しません。つまり、「売主仲介手数料ゼロ円」で媒介契約を締結した以上、Ｃ社は、他の不動産会社と積極的に連携をしない（できない）というスタンスが確定します。
売主仲介手数料０円の仕組み
Ｃが物件情報をＣ社という箱の中で抱え込んでしまい、他の不動産会社（Ｄ社）が買主を紹介しようとしても、Ｃは「売主から仲介手数料を貰えないので、この物件はＤ社のお客様へは紹介できません」と断るか、「紹介しても良いが、Ｄ社が受領する買主Ｂの仲介手数料の半額を我がＣ社に渡してください」と懇願してきます。
せっかく買主を紹介しようとしたＤ社も、Ｃ社に対してＢの手数料を半分献上しなければならない物件をわざわざＢに紹介しようとは思わず、売主様の知らないところでＤ社の見込み客への物件紹介の機会を損失しているのです。
また、物件情報を自社で囲い込むことが前提となる手法のため、売主仲介手数料０円を採用してる多くの仲介会社は、他の仲介会社と売主が媒介契約を締結することができないように「一般媒介契約」ではなく、「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」の締結を依頼することが多いですが、これらの専任媒介契約を締結する場合、Ｃ社は「レインズ」という不動産会社間の情報ネットワークシステムに物件情報を掲載する義務が法的に生じます。これは、物件の囲い込みを排除し、適正で円滑な不動産取引を担保するための法律です。（一般媒介契約の場合は掲載義務がありません）
レインズに物件情報が掲載されれば、どの不動産会社も自由にその不動産を見込み客に紹介できるようになるのですが、Ｃ社はこの掲載義務の法律に関する説明を売主にはせず、レインズにも不動産情報を掲載しません。
これはどちらも法律違反なのですが、誠に残念ながら、売主様の知らないところで、このような違法行為が沖縄では蔓延してしまっています。
もちろん「売主仲介手数料ゼロ円」を採用している全ての会社が法律違反をしているとは断言できませんが、この手法を採用している会社がポータルサイトに「専任媒介」「専属専任媒介」として掲載中の物件で、レインズに掲載されている物件を今まで見たことはありません。
コンプライアンスの意識が低いこともあってか、このような会社は、違法な電柱広告や無秩序な看板の設置によって、事業の宣伝をしている傾向があるのも特徴のひとつです。
また、Ｃのような不動産会社は、元々賃貸管理会社やリフォーム会社など、売買が専門外の会社であることが多く、売買仲介業務に対するノウハウや自信の無さから、このような手法を採用している背景があるため、営業社員のスキルやノウハウも低いことが多いです。
つまり、全国に12万社近く（沖縄県で1576社※令和4年度末・国土交通省統計）存在している不動産会社とのネットワークを自ら断ち、売買仲介に自信のないＣ社単体で、違法に買主を探す行為が前提となっているのが「売主仲介手数料０円」の仕組みということになります。
無料になることによって削減された「3%分」の手数料額より、実際には遥かに多くの損失を売主に与えている可能性が高い手法であるということを十分にご理解頂いた上で、本当にこのような会社に依頼されるのかを冷静にご判断いただくのが賢明と考えます。
Ｃ社と売主の関係は、「ただより高いものはない」という概念によく似ています。
仲介手数料を値引きする理由
不動産会社にとって最大の収入源は仲介手数料です。多くの会社が上限額で請求するなか、仲介手数料を半額にしたり無料にしたりする会社もあります。その理由は以下のようなものです。
1.両手取引を行っている
不動産会社の仲介手数料には、片手取引と両手取引があります。一つの不動産会社が売り主と買い主両方を仲介し、手数料を受け取るのが両手取引。売り主と買い主がそれぞれ別の不動産会社に仲介を依頼し、片方からだけ手数料を受け取るのが片手取引です。両手取引では、売り主と買い主両方から手数料を受け取れるので、一度の取引で片手取引の2倍の仲介手数料を手に入れることができます。そのため両手取引を行う場合は、片手取引と比べて仲介手数料を安くしやすいと言えるでしょう。
2.売り主が不動産会社
不動産会社が個人から物件を買い取って転売する場合、不動産会社は売り主になります。このようなケースでは、売り主である不動産会社は転売益を確保できるため、売り主と買い主の間に立って関係を調整する必要がありません。したがって買い主から仲介手数料を受け取らない、もしくは割り引きすることが可能です。
3.コストを抑える努力
人件費のカットや、チラシや派手な宣伝の代わりにネット広告を利用するなどしてコストを抑え、仲介手数料の割り引きを実現している会社も数なからず存在します。
仲介手数料無料・割り引きのリスクとは？
何かとお金がかかる不動産の売買。仲介手数料を払う側からすると、割り引きや無料のサービスはありがたいことのように思えます。しかしそこには次のようなリスクが潜んでいることを覚えておきましょう。
1.サービスの質が落ちる
仲介手数料は不動産会社の主要な利益です。ここを割り引きしてもらった場合、販売活動を熱心に行ってもらえず、売却が遅れる可能性があります。また何らかのトラブルが発生した場合に、きめ細やかなサポートが受けられない恐れがあります。
2.不動産会社の変更ができない
売り主が複数の会社と契約する一般媒介契約では、仲介手数料を受け取れるかどうか分かりません。しかし専任媒介契約なら、仲介手数料を受け取れる可能性が高いため、その額を安くしてもらえるケースがあります。ただし契約期間中に不動産会社を変更すると、違約金を請求されてしまいます。専任媒介契約を結ぶ場合は、信頼のおける会社かどうか事前にしっかりと見極める必要があります。
3.別の名目で請求される
仲介手数料が安くなったり、無料になったりした場合でも、他の名目で費用を請求される場合があります。費用の項目は細かくチェックし、不明な点があれば必ず確認することが大切です。
4.囲い込み
囲い込みとは、両手取引をするために、売却依頼を受けた物件の情報を他社に流さない、他社からの問い合わせに応じないなどして、物件を囲い込む行為のことです。近年、この囲い込みが一部の不動産会社の間で常態化していることが大きな問題になっています。大手の不動産会社だから安心かといえば、そうではありません。両手取引の割合が多い不動産会社は囲い込みを行っている傾向にあるため、特に注意が必要です。囲い込みをされると物件が広く周知されず、売却までの期間が長くなります。そうなると不動産会社から売却価格を下げるようにアドバイスされ、相場よりも安く物件を売らざるを得なくなるケースも。販売活動を開始しても、なかなか問い合わせや内覧の申し込みがない場合、物件情報サイトをチェックしたり、不動産会社の担当者に確認したりすることをお勧めします。
大切な不動産をより高く、より早く
お客様の大切な資産を、より高く、より早く売るには、物件情報をできるだけ多くの方に見ていただけるよう、広く公開する必要があります。囲い込みなどを行う不誠実な不動産会社を賢く回避し、安心して取引のできる信頼のおける不動産会社に売却を依頼しましょう。不動産売却サポート関西株式会社では、売り主様のみを担当する片手仲介を行っています。売り主様の利益を第一に考え、透明性に徹した取引を行います。不動産の売却は、お客様のご希望に寄り添い、多彩な売却プランをご提案する不動産売却サポート関西株式会社まで、お気軽にご相談ください。
