blog共有名義の不動産とは？売却方法・注意点・トラブル事例を解説
夫婦でマイホームを手に入れたいと思ったとき、共有名義で購入する方法があります。もちろん、共有名義なら高額な不動産も購入しやすく、住宅ローンや税金面でのメリットがあります。ですが、購入しやすさの反面、手続きやトラブルのリスクも考慮する必要があります。そこで不動産売却のプロである「不動産売却サポート関西（株）」が共有名義の不動産について、そのメリットやデメリット、売却方法、注意点、そして実際に起こりうるトラブル事例について解説します。
1.共有名義で不動産を購入するメリットとデメリット
そもそも共有名義の不動産とは
不動産を購入するとき、その名義は「単独名義」と「共有名義」の2種類があります。単独名義とは、ひとりの名義で登記する方法です。もう一方の「共有名義」とは、ひとつの不動産に共同で資金を出し、その資金の割合に応じた持ち分で登記する方法です。たとえば、夫婦や親子で共有名義にしてマンションを購入するというケースがあります。
共有名義で不動産を購入するメリット
- 高額なマイホームも共有名義なら購入しやすい
- 共有名義人それぞれの年収を合算して住宅ローンを組める
- 共有名義人それぞれが住宅ローン控除を受けられる
マイホームを購入するのは、人生で1度あるかないかの大きな買い物です。そんな高額なマイホームをひとりで購入するのは大変なことですが、夫婦や親子などで資金を出し合えば購入しやすくなります。また、夫婦が共有名義でマイホームを購入するとき、夫婦で住宅ローンを組むことが可能です。その際、夫婦の収入や資産などが審査対象となり、審査も通りやすくなります。
共有名義で不動産を購入するデメリット
- 単独名義よりも共有名義は諸費用がかかる
- 離婚や相続の際にトラブルが起こりやすい
共有名義の不動産では、それぞれの同意が必要です。手続きが複雑化し時間と手間、そして諸費用もかかります。
また、離婚によってトラブルになるケースもあります。離婚する場合、「どちらが家に残るのか」「家を売却するのか」「住宅ローンの返済をどうするのか」などの問題を解決しなければいけません。
2.共有名義の不動産は売却できるの？
共有名義の不動産は売却可能です。ただし、その経緯によってはトラブルになりやすいものです。ここからは、共有名義の不動産を売却する方法や注意点をみていきましょう。
混同されやすい「共有名義」と「共有持分」の違い
ここまで「共有名義」について説明してきましたが、似た言葉で「共有持分（持分）」という言葉があります。「共有名義」と「共有持分」は意味が異なります。
| 共有名義とは | 共有持分とは |
|---|---|
| 複数人が共同で所有する不動産に対して、それぞれの名前が登記されている状態 | 複数人が共同で所有する不動産に対して、それぞれが持つ割合 |
| 共有名義とは | 複数人が共同で所有する不動産に対して、それぞれの名前が登記されている状態 |
|---|---|
| 共有持分とは | 複数人が共同で所有する不動産に対して、それぞれが持つ割合 |
共有持分とは、複数人が共同で所有する共有物（不動産）に対して、共有者それぞれが持つ割合です。たとえば、父親が亡くなり遺産分割協議によって兄と弟で均等に相続した家では、兄に50パーセント、弟に50パーセントの「共有持分」があります。そして、兄と弟は、「共有名義人」です。
共有名義の不動産の売却・買取方法
共有名義の不動産は、第三者への売却や、不動産業者に買取ってもらうことも可能です。売買の基本的な流れは、通常の不動産取引と同じです。なお、現金化を急ぐ場合は、実績のある不動産業者を探しましょう。では、具体的な売却方法をみていきましょう。
方法1 共有者全員で第三者に不動産をまとめて売却する
まず、共有者間で十分に話し合い、不動産会社に依頼して買主を探します。それぞれの持分割合に応じて、共有者に売却金を分配します。なお、不動産を第三者に売却するには、共有者全員の合意が必要です。
方法2 他の共有者や第三者に自分の持分を売却する
自分の持分を売却する方法です。他の共有者や第三者へ売却することで、共有状態から抜けられます。
方法3 他の共有者の持分を自分が買取る
他の共有者の持分を自分が買取る方法です。すべての持分を買取れば、その不動産を建て直したり貸したりでき、自由に活用できます。
共有名義の不動産を売却するための注意点
共有名義の不動産でトラブルになりやすいのが相続です。相続を無難に終わらせるために共有名義で登記してしまう人が多くいます。ただ、共有名義には大きなリスクがあります。共有名義人同士がいつまでも仲良くいられるとは限りません。自分が売却したくても、他の共有人が反対するかもしれません。さっそく、共有名義の不動産の注意点をみていきましょう。
注意点1 共有者との合意が必要
不動産全体を売却する場合、共有者全員の同意が必要です。意見が合わない場合、売却が進まないため、冷静に話し合いましょう。
注意点2 自分の持分を第三者に売却すると価格が安い
自分の持分を第三者に売却する場合は、買取価格が安くなる傾向があります。信頼できる不動産業者を探しましょう。
注意点3 遺言書を事前準備
共有名義の不動産では相続時にトラブルになりやすいため、遺言書を準備すると安心です。誰がどの不動産を引き継ぐかスムーズに決まります。
3.共有名義の不動産を売却する際のトラブル事例と対処法
共有名義の不動産が原因で人間関係を悪化させるリスクがあります。これは、時間の経過によって気持ちや立場が変化するためです。さらに、不動産は持っているだけで固定資産税や修繕費などの負担もあります。ここからは、具体的なトラブル事例をみながら、対処方法を考えてみましょう。
トラブル事例1 離婚
夫婦がペアローンでマンションを購入していたが、離婚により住宅ローンが残ってしまった
対処法
１：マンションを売却してローンを返済する
２：一方が住み続け、相手の持分を買い、ローンも引き継ぐ
３：不動産会社や銀行など専門家に相談する
トラブル事例2 相続
実家を売却して現金化したい兄と、実家を残して住みたい弟で意見が対立する
対処法
１：兄弟で、売却時のメリットとデメリットなどを話し合う
２：兄の持分を弟に買い取ってもらう
３：不動産会社や銀行など専門家に相談する
トラブル事例３ 連絡が取れない
よく知らない遠い親戚が土地の共有者で連絡が取れず売却ができない
対処法
１：住民票や戸籍を調べて、連絡先がわからない共有者を特定する
２：自分の持分だけ売却する
３：不動産会社や銀行など専門家に相談する
まとめ
最近では共働きが増え、共有名義で不動産を購入する夫婦が一般的になってきました。また、突然の相続で、自分が望んでいなくても共有名義の不動産を持つ場合も少なくありません。
ただ、共有名義の不動産はさまざまな場面で共有者全員の合意が必要になり、手間と時間がかかります。そのため、共有名義の不動産を売却できても、売却額や感情のもつれからトラブルになることもあります。
このようなトラブルを避けるためにも、共有名義の不動産には慎重になりましょう。さらに詳しい内容を知りたい方は、「不動産売却サポート関西株式会社」までご相談ください。
