売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は堺市にお住まいの40代のU様です。
お父様がお亡くなりになり、U様は大阪市内にあるマンションを相続することになりました。
マンションはお父様が投資用として20年前に購入したもので、ローンの返済が完了していない状態です。
U様はご自身で運用するつもりはなく、月々のローンの支払いも負担になるので、売却してその売却益をローンの返済に充てようと考えました。

U様の「トラブル・課題」の解決方法

様々な不動産会社のホームページを見比べ、その中で相続に関する専門サイトがあった弊社に目が留まったそうで、相談いただきました。

U様には、まずお父様が「団体信用生命保険」に加入していたか確認していただくようお話しました。
お父様が「団体信用生命保険」に加入していた場合、U様のローン返済の義務は無くなります。

1. 団体信用生命保険とは

「団体信用生命保険」とは住宅ローンの返済中に契約者が死亡または高度障害などにより支払い不可能になった場合、保険会社が住宅ローンの残金を保証する制度です。

基本的に住宅ローンを組む際は「団体信用生命保険」の加入が必須ですが、健康状態によっては加入できない場合もあります。
「団体信用生命保険」に加入しているかは住宅ローンを返済中の金融機関に問い合わせすることで確認できます。

1. 手続きの手順

「団体信用生命保険」に加入していた場合、以下の手続きが必要になります。

〈団体信用生命保険に加入していた場合の手続き〉

保険会社の審査が通れば、保険会社から住宅ローンを組んでいた金融機関へローンの残金が直接支払われます。

ローンの完済が確認できたら、物件の名義を相続人に変更します。

自分でも行えますが、手続きが複雑なため、司法書士に依頼するとスムーズに進めることができるでしょう。

1. 結果

U様は住宅ローンが組まれている金融機関に問い合わせたところ、お父様は「団体信用生命保険」に加入していることが分かり、手続きに移ることができました。
その後、保険会社の審査が通り、弊社が紹介した司法書士のサポートのもと名義変更を終え、
無事に売却活動を開始することができました。
4か月後に買手が見つかり、U様はローンを負担することなく、売却益のみを手に入れられたので大変喜んでいらっしゃいました。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は大阪市にお住まいの40代のT様です。
お父様がお亡くなりになり、T様は市内にあるご実家のマンションを相続することになりました。

お父様が「団体信用生命保険」に加入していれば、T様が住宅ローンを負担する必要はありませんが、お父様は健康上の理由から未加入であったことが発覚し、T様が住宅ローンも引き継ぐことになりました。
しかし、T様は、ご実家のマンションのローンを返済する余裕がなく、マンションの売却益でローンの返済が賄えないかと考えています。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様は、いくつかの不動産会社に査定依頼をした結果、査定価格に大きな差は無かったようです。
その中で、査定結果と併せて「住宅ローンが残っている不動産を売却する方法」を丁寧に説明して差し上げた弊社に信頼を寄せてくださったようで、相談いただきました。

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は「住宅ローンを完済する」ことと、「抵当権を抹消する」ことの2つの条件を満たせば売却することができます。

1. 住宅ローンの残債がある不動産を売却するには

住宅ローンの残債がある不動産の売却には、事前に以下の2つを確認しておく必要があります。

ローンの残債と査定額を確認すると、売却価格が残債を超える「アンダーローン」状態なのか、それとも残債が売却価格を超える「オーバーローン」状態なのかが明らかになります。

アンダーローンの場合（残債より売却額が高い）

売却金額で住宅ローンを完済できる場合、不動産会社に売却を依頼します。
買主が見つかったら、物件の引き渡し日に売却代金を使ってローンを一括返済できます。
また、住宅ローンがある不動産には抵当権が設定されているため、売主は抵当権の抹消手続きを行う必要があります。

オーバーローンの場合（残債より売却額が低い）

査定額が住宅ローンの残債を下回り、売却金額でローンを一括返済できない場合があります。その場合は「自己資金で補填」しなければなりません。
また自己資金がない場合は、売却を延期してローンを払い続けるか、相続放棄を検討することも一つの手段です。

相続放棄を選択する場合は、住宅ローン以外の資産財産も相続できなくなりますので慎重に考えて判断しましょう。

1. 「結果」

T様が相続したマンションを査定した結果、ローンの残債を上回る査定額でした。
まだ売却価格が決まらないうちは確定できませんが、残債を下回る可能性は低いとお伝えした所、T様は少しほっとされていました。

売却手続きを行い、売り出してからおよそ3か月後に売却が成立しました。
その後、売却益でローンを完済することができ、ローンの返済負担の不安から解消されたT様は大変安堵されていらっしゃいました。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は大阪市にお住まいの50代のE様です。
お父様がお亡くなりになり、E様とお兄様で投資用マンションを相続することになりました。
マンションはローンの返済が残っていましたが、お父様は「団体信用生命保険」に加入していたため、E様兄弟はローンを引き継がず、マンションのみを相続しました。
しかし、E様兄弟は現在の家から、相続したマンションに移り住む予定はありません。
E様兄弟は話し合った結果、相続したマンションを売却することにしました。

E様の「トラブル・課題」の解決方法

いくつかの不動産会社と比較し、一番真摯に対応してくれたとのことで弊社に相談していただくことになりました。

E様兄弟は相続されたマンションをなるべく高値で売却したいとのことでしたので、まずはマンションを高く売るいくつかの手段を説明しました。

1. マンションを高く売るコツ

リフォームやハウスクリーニングを行う

高く売るコツとして内覧者に良い印象を与えることが重要です。
従って、築年数の古いマンションであれば一部をリフォームやハウスクリーニングを行い綺麗な状態にしておくことが効果的です。

しかし、必ずしも行う必要はありません。
リフォームやハウスクリーニングの費用は売主の負担になるため、売却の際に費用が回収できない可能性があります。
劣化が気になるようであれば、不動産会社に相談してから検討すると良いでしょう。

高値が付きやすい時期に売却する

一般的にマンションを高値で売りやすいのは、需要が高まる2、3月です。
4月からはじまる新生活のために、住宅を購入する人が多く、1年を通してマンション需要が最も多くなります。

他の月よりもマンションの購入を検討する人が多くなるため、値引きをせずに早く売れる可能性が高いといえます。
少しでも高く売却したい場合は、2、3月に契約できるように、余裕をもったスケジュールを組むようにしましょう。

1. 「結果」

現在、新築マンションは「資材高騰」や「人件費」により高いコストを要します。
新築マンションを諦めた人から中古マンションへの需要が集まり、価格が上昇している状況ですので、時期にこだわらなくても高値で売却できる見込みが十分にあります。

E様兄弟はすぐに売却活動を開始しました。すると、3か月で買手が見つかり、相場よりも高値で売ることに成功しました。