１-1.相続分を決める方法

誰が何をどれくらい相続するかを決める方法は大きく3つあり、遺言書がある場合は「遺言書による相続」、遺言書がない場合は「遺産分割協議による相続」になります。
「法定相続分に則った相続」は実際あまり行われません。

【不動産の相続方法３つとその概要】

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法定相続人は配偶者が最も優遇され、その下に「子またはその代襲相続人（孫）」、「直系尊属（父母）」、「兄弟姉妹またはその代襲相続人（甥・姪）」がこの順番で優遇されています。

法定相続分は、法律によって以下のように割合が定められています。

【法定相続分】

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参考：国税庁：法定相続人と法定相続分

１-2.不動産の分割方法

複数人で相続した不動産の分割方法は「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」と大きく４つあります。
財産の内容と、どのように分配したいかで取るべき方法が変わります。

【４つの分割方法とその概要　向いているケース　一覧】

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１-3.不動産の相続税評価の方法

相続した不動産の相続税評価の方法は土地と建物とで異なります。

土地の場合は基本路線価方式で行いますが、例外的に路線価が設定されていない土地に限っては倍率方式を用います。

建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になるので簡単です。

【不動産の評価方法とその概要】

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２-1.不動産相続手続きにかかる
主な税金・費用　一覧

相続手続きにかかる主な税金・費用で、最も負担が重くなりがちなのが相続税です。
「相続した不動産の評価額」等、資産の状況により変化します。

【不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧】

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２-2.不動産相続で使える控除
　一覧

基礎控除は無条件で使えます。それ以外で最も大きな効果を持つのが小規模宅地の特例です。
その他、控除の条件にご自身が当てはまるかどうかの判断は難しいため、税理士に依頼した方が確実でしょう。

【相続で使える控除と控除額の目安　一覧】

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３.不動産相続の流れと
必要な手続き

相続が発生したら、以下の流れに沿って期限までに必要な手続きを行います。

また、手続きは多くの段階を専門家（弁護士・司法書士・税理士等）に依頼可能です。

【相続発生から手続きの流れ・任せられる専門家・手続き期限　一覧】

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なかでも司法書士は、相続人間で揉め事がないのであれば、不動産相続では強い味方です。幅広い分野をカバーしているうえ、弁護士よりも依頼費用が安価に済むことが多くなっています。

弁護士は、特に「相続で揉めている時」に依頼するべき専門家です。
税理士は、税金面でのサポートが必要な時に依頼するとよいでしょう。

1. 遺言書の確認・検認

遺言書があれば、相続は原則その内容に沿って行われることになります。
遺言書があるかないかによってその後の手続きが異なって来るので、確認は一番初めに行いましょう。
遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があり、このうち 公正証書遺言を除く2つについては、家庭裁判所で検認が必要です。
検認をせずに遺言書を開封すると、5万円以下の過料が課されることがあります。

1. 法定相続人の確認（弁護士、司法書士等に依頼可能）

遺言書がなかった場合、被相続人が誕生してから死亡するまでの戸籍謄本を取得して親族関係にある人を全て洗い出すことにより、法定相続人を調査します。

こちらは弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税金面でサポートが受けたい場合は税理士にも依頼可能です。

1. 相続財産調査（弁護士、司法書士等に依頼可能）

法定相続人の確認と併せて、被相続人の財産を調査します。
預貯金や不動産、有価証券等のプラスの財産に加え、住宅ローンなどの借金、未払いの税金なども全てを調べ上げます。

なお、相続財産に不動産があるかないかについては、市区町村から届く固定資産税の納税通知書を見ることで確かめられます。
依頼できる専門家については、法定相続人の確認と同じです。

1. 遺産分割協議（もめている場合、弁護士に依頼できる）

遺言書があれば原則その内容に従いますが、ない場合には相続人全員で遺産の分割方法を話し合う、遺産分割協議を行います。

この時、相続人間で揉め事が起きているような場合には、弁護士に間に立ってもらうことが出来ます。相続人の代理となってもらうことも可能です。

1. 限定承認、相続放棄の手続き（主に弁護士に依頼可能）

被相続人に借金などの負債が多い場合は、限定承認・相続放棄などの申述をすることになります。

これの申し立ては弁護士のみが代行することが出来ます。
書類作成のみなら司法書士にも可能です。また、どちらの方が税金面で得が大きいかといったことを聞きたい場合には、税理士にアドバイスをもらうことも出来ます。

1. 準確定申告（税理士に依頼可能）

被相続人が個人事業主などで確定申告を必要とする所得があった場合、相続人が代わりにこれを行います。
また、限定承認の譲渡所得税があった場合にも必要になります。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

1. 遺産分割協議書の作成（弁護士、司法書士等に依頼可能）

複数の相続人がいる場合に発生する手続きです。
遺産分割協議で決まった内容に従い、遺産分割協議書を作成します。

弁護士・司法書士に依頼することが多いです。

1. 相続税申告（税理士に依頼可能）

相続財産の額が基礎控除を上回った場合のみ発生する手続きです。
相続税の申告・納付期限は相続開始を知った翌日から10ヵ月以内です。もし遅れたり、納税額が足りなければ、延滞税や加算税が課されます。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

1. 遺留分侵害額請求（弁護士に依頼可能）

遺留分とは、相続人の財産から遺留分権利者（配偶者・子供・直系尊属）が法律で取得を保証されている最低限の取り分のことを指します。

これはごく限られたケースでのみ必要になる手続きで、自分以外の相続人が、遺言や生前贈与によって自分の遺留分を侵害する額の遺産を得た場合、遺留分権利者が遺留分にあたる金額をその相手に請求することが出来るというものです。

こちらは弁護士のみに依頼可能です。

参照：裁判所　遺留分侵害額の請求調停

1. 相続登記（弁護士、司法書士に依頼可能）

相続遺産の中に不動産が含まれていた場合に必要な相続登記（名義変更）は、2024年4月1日に義務化されました。
正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が課せられることがあります。

※正当な理由の例

• 相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
• 申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース　など

また相続登記が終わらないと、物件の売却はできません。
期限は遺産分割協議が成立した日から3年以内です。

一般的に、司法書士に依頼するケースが多いです。

参照：法務局　知っていますか？相続登記の申請義務化について

「相続を受ける人」の状況

NTTデータ経営研究所の調査によると、都市部居住の 50~60 代のうち、半数近くの人が出身地から 1 時間以上離れて暮らしていることが分かっており、更に、親と別居している人の割合は6割を超えています。
別居の親の資産の把握状況も「把握していない」が6割を上回りました。

【図　別居している親の資産の把握状況】

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

なお、親と相続の相談をしたことがあるかについては、全体の7割弱が「したことがない」もしくは「する必要性を感じなかった」と回答しています。

この結果から、親とは離れて暮らしており、資産の状況も相続に関する相談もしていないという人が全体の半分以上を占めていることが分かります。

「相続を受ける人」の悩み

一般的に、相続発生まででは介護の不安や、被相続人が認知症になることの心配など、親の健康状態に関わる悩みが多く、相続発生後では、相続手続きや流れと相続税に関する悩みが多数を占めている模様です。

また、専門家にサポートしてほしいことの調査でも、税金についてのサポートは上位にあがりがちです。財産の額が多い家庭では、相続争いの心配から、弁護士に間に立ってほしいという意見がありました。
また、不動産など分けにくい財産の分配について心配する声も一定数上がっています。

「相続を受ける人」が情報収集をする方法

ブランディングテクノロジーの調査によると、相続の情報収集の手段で最も多く使われているものはインターネットでした。
その次に知人への相談が多く、一定数士業からの紹介もあるようです。

【図　相続の情報収集で最も参考にした情報】

参照：https://www.branding-t.co.jp/case/realestate/11336/

最適な売却方法の提案をしてくれる不動産会社を選ぶ

相続不動産の売却方法は物件の状態によって異なります。
修繕をしてから売却した方が良いケースや、物件を解体し更地にしたほうが売れやすいといったケースもあります。
そのため、より高値で売却したいのか、なるべく早く手放したいのか、要望に沿った最適な提案をしてくれる不動産会社を選ぶことをおすすめします。
選び方として、不動産会社のホームページなどで売却実績を確認しておくと良いでしょう。

相続に関する知識が豊富な不動産会社を選ぶ

不動産の相続には手続きに加え、家族との話し合いが必要になるケースもあり、初めての場合は戸惑うことも少なくありません。
場合によっては、トラブルに発展することもあります。

トラブルを避けてスムーズに進めるためにも、相続に関する知識が豊富な不動産会社に相談することが重要です。
選び方としては、ホームページを確認し相続に関する記載があるか、士業と連携していたり、専門的なアドバイスを受けられたりするかなどの点に着目しながら探すと良いでしょう。

様々な士業や専門業者と連携した不動産会社を選ぶ

物件を相続する際、ケースによっては複雑な手続きが必要になります。
しかし、様々な士業や専門業者と連携している不動産会社を選べば不動産売買から専門的な手続きに関することまで手厚いサポートを受けることが可能です。
専門家や業者を自分で手配する時間を省くことができ、スムーズに手続きを進められます。

不動産売却サポート関西株式会社は、大阪市を中心に活動している地域密着型の不動産会社です。
不動産はもちろんのこと、士業や幅広い専門業者と連携しており、様々な手続きをワンストップで行うことができます。

会社HP：不動産売却サポート関西株式会社

8-1.無料で相談できる公的機関・
準公的機関

大阪市内区役所　法律相談

大阪市では、各区役所で法律相談を受け付けています。

【中央区役所1階】※予約制

〒541-8518　大阪市中央区久太郎町1丁目2番27号
内容：土地、建物、相続など日常での法律上の問題について無料相談が可能です。
日時：第1・2・3・4火曜日（閉庁日実施なし）　13時00分~17時00分
予約電話：050-1808-6070
HP： https://www.city.osaka.lg.jp/chuo/page/0000304328.html

【平野区役所】※予約制

〒547-8580　大阪市平野区背戸口3丁目8番19号
内容：土地、建物、相続など日常での法律上の問題について無料相談が可能です。
日時：毎月第1・2・3・4木曜日
予約電話：050-1808-6070
HP： https://www.city.osaka.lg.jp/hirano/page/0000038912.html

他の区でも実施しています。
詳しくは以下のホームページでご確認ください。
HP： https://www.city.osaka.lg.jp/shimin/page/0000385776.html

大阪司法書士会　無料相談　※予約制

暮らしの法律トラブル、不動産の権利にかかわることなどの無料相談を行っています。
【司法書士総合相談センター北】
〒530-0047 大阪府大阪市北区西天満４丁目７−１　北ビル1号館2階202号室
日時：毎週月曜日~金曜日　13時30分~16時30分（祝日、GW・夏季・年末年始等の休業日を除く）
予約電話：06-6943-6099

HP：https://www.osaka-shiho.or.jp/soudan/center.html

近畿税理士会　大阪府

近畿税理士会では税務に関する無料相談を行っています。
詳しい相談方法や開設日時はホームページをご覧ください。

〒540-0012 大阪市中央区谷町1-5-4　近畿税理士会館２階
電話番号：06-6941-6886

HP： https://www.kinzei.or.jp/

大阪府行政書士会

定期的に無料相談会を行っています。
詳しくはホームページをご覧ください。

〒540-0024 大阪市中央区南新町１丁目３番地７号
電話：06-6943-7501

HP： https://www.osaka-gyoseishoshi.or.jp/