大阪市で空き家・実家売却をする際の基礎知識と売却の流れと手続き、売却をうまく進めるためのコツについて解説しています。
1. 初めての不動産
（空き家・実家）
売却で
知っておきたい
基礎知識
1-1.初心者が最低限知っておきたい
3つの重要知識
ここでは、初心者が最低限押さえておきたい不動産売却の最も基本的で重要な３つの知識について解説します。
1-1-1.不動産売却の方法は2種類
不動産売却の方法は大きく2種類あります。
高く売りたい場合には「仲介（媒介）」、早く売りたい場合には「買取」が選ばれるのが一般的です。
※1「仲介（媒介）」とは不動産会社が売却物件の購入者を探し売買を仲介する事です。
※2「買取」とは不動産会社が売却物件を査定し買い取る事です。
【不動産売却の方法2種類】
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 仲介（媒介） | 買取 | |
|---|---|---|
| 売る相手 |
|
|
| 仲介手数料 |
|
|
| 売れる価格 |
|
|
| 選び方 |
|
|
1-1-2.仲介（媒介）契約は3種類
不動産会社と結ぶ仲介（媒介）契約は大きく３種類あります。
- 自分で売却を主導し、複数の不動産会社とやり取りできる方「一般媒介契約」
- 売りにくい物件を売りたい方は「専属専任媒介契約」
- どちらを選ぶべきか分からない方はその中間の「専任媒介契約」
を選ぶのが一般的です。
【仲介（媒介）契約3種類】
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 一般媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 特徴 | 売主が主体的に動き、複数社とやり取りを行う | 不動産会社に全てお任せ | 一般と専属専任の間を取ったような形態 |
| 自分で買主を見つけて取引 | 〇 | × | 〇 |
| 依頼できる会社の数 | 複数社 | 1社のみ | 1社のみ |
| 売主への報告義務 | なし | 1週間に1回以上 | 2週間に1回 |
| レインズ※への物件登録 | × | 〇 | 〇 |
| 選ぶべき人 |
|
|
|
※レインズとは、不動産会社間で売却物件の情報を共有するための公的なネットワークです。
1-1-3.空き家・実家売却の
3つのパターン
空き家・実家の売却には、主に以下の３つパターンがあります。
家の築年数や立地、売却に掛けられる時間的余裕等を鑑みて、合ったものを選びます。
〈空き家・実家の売却 3パターン〉
- 中古物件、もしくは古家付き土地として売る
- 更地にして売る
- 買い取ってもらう
中古物件、もしくは古家付き土地として売る
中古物件と古家の違いは、「建物に経済的な価値があるかどうか」です。
おおむね法定耐用年数を目安として考えることが多く、
木造戸建てなら例えば築20年を超えたあたりから、古家としての扱いになる傾向です。
建物を取り壊さずに売れるので、解体費用が掛からず、売却活動がしやすいことがメリットです。
更地にして売る
空き家・実家の傷みが酷い場合は家を解体し更地にした状態の方が買い手がつきやすい場合があります。
買い取ってもらう
不動産会社に買い取ってもらえば、仲介では買い手がつくまで時間のかかる空き家でも、すぐに手放すことが可能になります。
買取してくれるかどうかはやはり立地次第で、加えて
売却価格は低くなりますが、すぐに換金できるところが魅力です。
1-2.不動産（空き家・実家）売却に
かかる税金・費用と
使える控除・特例
1-2-1.税金・費用
不動産売却にかかる税金・費用はいくつかありますが、利益が出た場合にのみかかる「譲渡所得税・復興所得税・住民税」が最も重い負担になりがちです。
【不動産売却にかかる税金・費用 一覧】
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 概要 | 税額・費用の目安 | 支払い時期 | |
|---|---|---|---|
| 譲渡所得税・復興所得税・住民税 | 不動産を売って利益が出た場合にかかる | まず譲渡所得を計算してから、指定の税率を掛ける。所有期間が5年を超えているかで税率が異なり、超えている方が税金は安くなる。 |
確定申告後 ※住民税は売却翌年の6月以降 |
| 仲介手数料＋消費税 |
仲介手数料には法令で上限が定められている。 消費税は基本非課税だが、仲介手数料等に対して消費税がかかる |
仲介手数料は、物件の売買価格×指定の料率（3~5%）程度。 その仲介手数料の１０％分の消費税 |
契約・引渡時に1/2ずつ |
| 抵当権抹消費用 | 住宅ローンの抵当権が残っている場合 |
個人で抵当権を抹消するための登録免許税は不動産1個に対し1,000円 司法書士に依頼した場合は2~3万円 |
契約終了時に清算 |
| 印紙税 | 契約金額によって左右される |
最低基準は契約金額10万円超え50万円以下で200円、5千万円を超え1億円以下のもので3万円 参照：国税庁「 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」 |
契約書類作成時 |
| 必要な書類の取得費用 | 不動産を売却するときに必要な書類を取得するための費用 | 一部につき300~500円程度であることが多い | 書類取得時 |
税率に関しては、復興特別所得税以外は2種類の税率が設定されており、長期保有した物件の売却は税金が安くなるように設定されています。
「長期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもの
（親が所有していた期間も含む）
「短期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下
（親が所有していた期間も含む）
【譲渡所得税、復興特別所得税、住民税の税率まとめ】
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 税金の内訳 | 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 復興特別所得税 | 2.1％ | 2.1％ |
引用：国税庁 短期譲渡所得の税額の計算
国税庁
長期譲渡所得の税額の計算
1-2-2.使える控除・特例
現在お住まいのマイホームを売る場合は、手厚い控除・特例が設定されていて優位です。相続した空き家で使えるものも併せて、使いやすい順に並べて紹介いたします。
【不動産を売却した時に使える控除・特例】
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 概要 | |
|---|---|
| 居住用財産の 3,000万円控除 |
マイホームを売った場合、要件を満たせば所有期間の長短に関わりなく譲渡所得から最高3,000万円までを控除するというもの。 参考：国税庁 マイホームを売ったときの特例 |
| 10年超えの居住用財産を譲渡した場合の 軽減税率の特例 |
マイホームを売った場合で、かつその保有期間が10年を超えていた場合、軽減税率が適用されるというもの、 参考：国税庁 マイホームを売ったときの軽減税率の特例 |
|
特定空き家の 3,000万円特別控除 ※令和9年12月31日まで |
相続または遺贈により取得した被相続人の居住用の家屋および敷地について、要件を満たせば譲渡所得の金額から最高3,000万円までを控除するというもの。 参考：国税庁 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 |
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1-3.不動産（実家・空き家）売却の
流れとかかる期間
不動産売却は以下のような流れに沿って行われます。
かかる期間はトータルで、短くて約4か月、長くて1年程度です。
〈図 不動産売却の流れ〉
- 不動産会社に査定を依頼する
- 媒介契約を締結※ここまで1~2週間
- 売却活動開始
- 買主と売買契約締結※ここまで3~6ヵ月
- 決済・引き渡し※2週間~1ヵ月
- 確定申告※翌年
1.不動産会社に査定を依頼する
〈売主様がすること〉
- 「いつまでに」「いくらで」売りたいかを決めておく
売主様のご希望に出来る限り沿いつつ、約1週間で公正な価格を算出致します。
2.媒介契約を締結
〈売主様がすること〉
- 媒介契約時に必要な書類を準備しておく
査定価格にご満足いただけましたら、ご契約となります。
必要書類に関しては、本人確認書類を含めご自身でご用意いただくものと、市役所・法務局で取り寄せていただくものがあります。
査定の依頼を頂いてから契約の締結まで、およそ1~2週間ほどかかる傾向です。
3.売却活動開始
〈売主様がすること〉
- 物件状況報告書と付帯設備表への記入
- 内覧の対応をする
不動産会社が用意する物件状況報告書と付帯設備表に記入し、業者ネットワークに売主様の物件の情報を流して、より好条件の買い手が見つかるようにしてもらいます。
居住しながら売却をする場合には、売主が内覧の対応をします。
その際
水回りを重点的にクリーニングしていると好印象です。自分でしても、ハウスクリーニングを利用してもよいでしょう。
4.買主と売買契約締結
〈売主様がすること〉
- 重要事項説明書・売買契約書の確認
- 必要書類の準備
- 手付金の受け取り
- 仲介手数料の半金を払う
買主から買い付けの申し込みが入ったら、不動産会社と一緒に重要事項説明書と売買契約書について「間違いがないか」「記入が漏れているところはないか」の確認をします。
そのあと、改めて買主と買主側の不動産会社とも立ち会いのもと、もう一度重要事項説明の読み合わせを行い、問題がなければ売買契約書の締結を行います。
売却活動開始から売買契約締結までは、大体3~6ヵ月程度かかります。
なお、この際、手付金として仲介手数料の半金を払う場合もあります。
5.決済・引き渡し
〈売主様がすること〉
- 売却価格分のお金を買主から受け取る
- 仲介手数料の残りの半金を払う
- 鍵・書類を引き渡す
全て手続きが終わったら、買主に鍵と書類の引き渡しをします。
決済・引き渡しには
2週間~1ヵ月程度かかります。
6.確定申告
〈売主様がすること〉
- 必要書類をそろえて確定申告を行う
確定申告は売却の翌年、2月中旬から3月中旬の間に行います。
書類をそろえたら税務署にて手続きをします。複雑な手続きになるため、税理士に依頼してもよいでしょう。
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2.大阪市で上手に不動産
（空き家・実家等）
売却をするコツ
2-1.大阪市の不動産売却相場と概況
現在、大阪市の不動産の売却相場は、種類別に大体以下のようになっています。
【大阪市の不動産の売却相場 種類別】
| 戸建て | マンション | 土地 | |
|---|---|---|---|
| 戸建て |
仲介……3,139万円 買取……2,197万円 |
仲介……3,902万円 買取……2,731万円 |
仲介……4,241万円 買取……2,969万円 |
| マンション |
仲介……3,902万円 買取……2,731万円 |
||
| 土地 |
仲介……4,241万円 買取……2,969万円 |
大阪市の不動産（空き家・実家 等）売却相場の概況
2024年の1月~7月までの平均売却価格（3,307万円）は過去2年間の同時期よりも高値を記録しており、大阪市の中古一戸建ての取引市場は活況です。
この活況の背景には、近年大阪市内で都市開発による、住みやすい街づくりが進められていることが影響していると考えられます。
例えば「城東区」と「此花区」地域に新駅が開業したり「なにわ筋線」で整備などが進められたりすることで、よりアクセスがよく、利便性が高い地域が増えています。
将来的には、大阪市内にIR（統合型リゾート）の開業が予定されているため、多くの雇用が生まれることに伴った、住宅のニーズが高まりにも期待ができるでしょう。
参考：Osaka Metro｜森之宮新駅構想について 参考：大阪市役所 計画調整局計画部｜なにわ筋線について 参考：大阪市役所 副首都推進局｜新大学キャンパス整備事業 参考：大阪公立大学 森之宮キャンパス特設サイト 参考：大阪府庁｜大阪IRとは？
詳しくはこちら：【2024年版 総合】大阪市 不動産売却の動向と予測
2-2.大阪市で上手に不動産
（空き家・実家等）
を
売却するコツ
- 売却する目的を明確にしておく
- 余裕のある計画を立てる
- 物件の価値をより高める提案をしてくれる不動産会社を選ぶ
売却する目的を明確にしておく
空き家・実家の売却方法は様々です。
「現金化したい」「税金などの負担を減らすために手放したい」といった売却する目的を明確にすることで、自分の理想を叶える売却方法を提案してもらいやすくなります。
また、売却の目的をしっかりと決めておくことで、不動産会社に相談した際、スムーズに話を進めることができるでしょう。
余裕のある計画を立てる
不動産を売却する際、予期せぬトラブルや「物件の状態」や「住宅ローン審査」といった理由でスケジュールの遅延が発生することがあります。
遅延する要因の1つとして買手が見つからないことが挙げられます。
そうなった場合、焦って大幅に値下げをしてしまい、損をする可能性が高まります。
後悔なく売却活動を終えるためにも、不動産会社と入念に打ち合わせしておくと良いでしょう。
物件の価値をより高める提案をしてくれる不動産会社を選ぶ
立地や物件の状態によっては買手を見つけることが困難になるケースがあります。
物件によってはリフォームや修繕を施せば売却しやすくなることがあるため、物件の価値を上げるための提案やリフォームの実績がある不動産会社を選ぶことがおすすめです。
不動産売却サポート関西株式会社では、お客様の目的に合わせた方法を提案しています。
リフォームはもちろんのこと、専門業者による室内クリーニングやリペア工事なども行っています。
また、空き家に残る残置物や遺品の整理・処分も可能ですので、売却の際はぜひお気軽に弊社にご相談ください。
不動産売却サポート関西株式会社HP：関西エリアで空き家の売却なら不動産売却サポート関西株式会社 (e-baikyaku-kansai.jp)
2-3.不動産売却事例集
大阪市の不動産売却事例についてご紹介いたします。
3.必要書類の詳細と
入手場所一覧
不動産売却の流れは6段階に分けられ、それぞれの段階で必要な書類が異なります。
特に書類が必要になる4つを流れに沿って、「必要な主要書類」と「取得できる場所」を一覧で表にまとめました。
【不動産売却の流れと主要な必要書類、取得できる場所 一覧】
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 流れ | 取得できる場所 | 主要な必要書類 |
|---|---|---|
| 媒介契約締結 | 法務局 | 土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報 |
| 自己所有 | 間取り図（マンションと戸建て） | |
| 本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど） | ||
| 建築確認済証・検査済証（戸建てのみ） | ||
| 必要に応じ、土地家屋調査士に測量を依頼 | 土地測量図、境界確認書（土地と戸建て） | |
| マンションの管理組合・管理会社に自分で依頼 | マンション管理規約の書類（マンションのみ） | |
| マンションの維持費関連書類（マンションのみ） | ||
| 仲介売却なら不動産会社に発行依頼 | 重要事項調査報告書（マンションのみ） | |
| 不動産会社で記入 | 物件状況報告書と付帯設備表（戸建てのみ） | |
| 売買契約締結 | 自己所有 | 実印 |
| 市役所 | 印鑑証明書 | |
| 固定資産税評価証明書（固定資産税納税通知書があれば不要） | ||
| 法務局 | 土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報 | |
| 決済・引き渡し | 市役所 | 印鑑証明書 |
| 法務局 | 抵当権など抹消書類 | |
| 自己所有 | 預金通帳 | |
| 実印 | ||
| 確定申告 | 税務署 | 確定申告書B様式（譲渡所得が出た場合に必要） |
| 確定申告書第三表（分離課税用の申告書） | ||
| 譲渡所得の内訳書 | ||
| 不動産購入時の売買契約書のコピー | ||
| 取得費用の領収書コピー | ||
| 不動産売却時の売買契約書のコピー | ||
| 譲渡費用の領収書コピー | ||
| 自己所有 | 源泉徴収票 | |
| 本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど） | ||
| 法務局 | 登記事項証明書 |
※なお、上記必要書類は場合によって異なり、基本的には不動産会社が都度教えてくれます。
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4.大阪市での不動産売却＆
確定申告時の
必要書類
入手先住所・連絡先
大阪市で不動産の売却や確定申告を行う際に必要な書類の入手先・連絡先を掲載します。
市役所
【大阪市役所】
〒530-8201 大阪市北区中之島1丁目3番20号
電話番号：06-6208-8181
開庁時間：月曜日~金曜日の9時00分~17時30分
法務局
【大阪法務局】
電話番号：お問合せ内容により番号が異なります。
詳しくは「
大阪法務局(本局)への電話によるお問合せ先一覧」をご覧ください。
税務署
【東税務署】
〒540-8557 大阪市中央区大手前1丁目5番63号 大阪合同庁舎第3号館
電話番号：06-6942-1101
電話相談：0570-00-5901
HP：https://www.nta.go.jp/about/organization/osaka/location/osaka/higashi/index.htm
【南税務署】
〒542-8586 大阪市中央区谷町7丁目5番23号
電話番号：06-6768-4881
電話相談：0570-00-5901
HP：https://www.nta.go.jp/about/organization/osaka/location/osaka/minami/index.htm
5. 大阪市での空き家・
実家の
おすすめ
活用方法4つ
空き家（実家）を相続で所有した場合のおすすめの活用方法を4つご紹介いたします。
【大阪市で相続した実家・空き家のおすすめ活用方法4つ】
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 順位と活用方法 | 向いている地域 | 始めやすさ | 収益性 | リスク |
|---|---|---|---|---|
|
1位 アパート経営をする |
大阪市都市部 （特に北区に隣接するエリア） |
△ | ◎ | ◯ |
|
2位 戸建て賃貸を経営する |
大阪市南側 （特に住吉区、平野区） |
◎ | ◯ | △ |
|
3位 民泊経営をする |
大阪市全域（特に中央区、此花区） | ◯ | △ | ◯ |
|
4位 福祉施設として利用する |
大阪市全域 | ◎ | △ | △ |
詳しくはこちら：〈【大阪市版】相続した実家・空き家のおすすめ活用方法4つ〉
6.大阪市での空き家の
処分に関する相談先
大阪市で空き家の処分に困ったときの代表的な相談先を掲載します。
不動産売却サポート関西株式会社
〒541-0048 大阪府大阪市中央区瓦町3-3-16 OWL瓦町ビル3階
電話：0120-061-067
営業時間：10時00分~19時00分
定休：火曜日、水曜日
公共機関
大阪市は区役所によって空き家に関する相談窓口を設けています。
詳しくは大阪市役所のホームページをご覧ください。
HP： https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/page/0000406805.html
なお、全国空き家相談ホットラインで、大阪市での相談窓口が設けられています。
電話番号：06-6210-3740
HP： http://akiyahotline.jp/city/detail.php?id=1791
【大阪市役所】
〒530-8201 大阪市北区中之島1丁目3番20号
電話番号：06-6208-8181
開庁時間：月曜日~金曜日の9時00分~17時30分
大阪市の不動産相続
コンテンツ
〜関西圏の不動産相続の
事例・売却情報・基礎知識〜
不動産相続に関するアレコレをコラムにまとめました。近い将来に相続するご予定がなくても、いずれ相続問題に直面する可能性のある方は、“その時”が来る前に
ぜひお読みください！不動産相続が発生した際には、各専門家の知識をもって「不動産売却サポート関西」があなたの元へ駆けつけます。
