大阪市における、「不動産相続にかかる税金について相談」した事を事例形式で3つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。
1.大阪市にお住まいのM様が、
「相続税額把握するために
相続した
実家の
査定依頼した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 所在地 | 大阪市住之江区 | 所在地 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 52.16㎡ | 土地面積 | 60.75㎡ |
| 築年数 | 40年 | 成約価格 | 510万円 |
| 間取り | 3DK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は大阪市にお住まいの50代のM様です。
M様はお母様がお亡くなりになり、大阪市内にあるご実家を相続することになりました。M様は相続について知識が少なく、相続が発生したら相続税がかかる事だけ知っていますが、相続税がどのような仕組みになっているかは分かりません。
解決したいトラブル・課題
課題
相続にかかる税金にはどんなものがあるのかを知りたい。
M様は相続が初めてであり、相続にかかる税金などの知識がありません。
相続したものの中に実家があるので、売却するかは決めていませんが、とりあえず不動産会社に相談することにしました。
不動産会社の探し方・選び方
インターネットで探し、様々なホームページを見比べた結果、
- 税理士や司法書士といった士業との連携もあり、相続に関して的確なアドバイスがもらえそう
- 連携している士業の方の写真や事務所の名前があって安心感がある
といった点に魅力を感じた不動産会社に相談してみることにしました。
M様の「トラブル・課題」の
解決方法
M様には不動産相続に伴う税金について知りたいとのことでしたので、相続の際にかかる税金について詳しく説明しました。
- 不動産相続にかかる税金
〈必ずかかる税金〉
相続税
相続財産が一定額を超える場合に発生する税金です。
基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える財産がある場合にのみ課税されます。
相続人が1名の場合は、相続財産が3,600万円を超えなければ相続税はかかりません。
相続税を算出するには、相続財産の総額の把握が必要で、不動産、現金、株式、債務などの資産価値を調べる必要があります。
登録免許税
不動産の名義変更の際に発生する税金です。
登録免許税は、固定資産税評価額×0.4％の金額がかかります。
- 「結果」
M様は相続税の総額を知るために、不動産の価値も把握する必要がありました。
M様は、ある程度実家の資産価値を知りたいとの事で、相続したご実家の査定依頼を受けました。
ご実家の情報と相続財産の内訳をお聞きする限り、3,600万円を超えない見込みでしたので相続税はかからない可能性が高いとお伝えすると、「安心した。相談して良かった」とおっしゃっていました。
売却する際は弊社に依頼して下さるそうです。
2.堺市にお住まいのK様が、
「固定資産税について知り
大阪市の相続した
実家を
保有することにした事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 所在地 | 大阪市住之江区 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 62.45㎡ | 土地面積 | 55.02㎡ |
| 築年数 | 50年 | 査定価格 | 580万円 |
| 間取り | 4DK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は堺市にお住まいの60代のK様です。
K様はお父様がお亡くなりになり、大阪市内にあるご実家の一戸建てを相続しました。
しかし、K様は堺市にすでに持ち家があり、ご実家に移り住む予定はありませんが、思い出の詰まったご実家のため、残しておこうか売却しようか決めかねています。
解決したいトラブル・課題
課題
相続した実家を残しておく場合にかかる税金について知っておきたい。
不動産会社の探し方・選び方
K様は相続したご実家のある大阪市で不動産会社を選ぶことにしました。
インターネットで探し、いくつかの不動産会社に問い合わせた結果、
- こちらの質問に丁寧に分かりやすく答えてくれた
- 不動産の売却だけでなく、相続に関することも答えてくれた
不動産会社があり、何でも答えてくれた、何でも相談できそうだと感じたので相談することを決めました。
K様の「トラブル・課題」の
解決方法
K様にはご実家を残しておいた場合にかかる税金について知りたいとのことでしたので「固定資産税」について説明しました。
- 「固定資産税」
「固定資産税」とは建物や土地にかかる税金です。
固定資産税は以下の計算方式で求められます。
固定資産税額 ＝ 固定資産税評価額（課税標準額）× 税率（1.4％）
固定資産税は通常、4回の分割払い（自治体による）や一括払いが可能です。
分割払いを利用することで、一度に大きな負担を避けることができます。
納期限は市区町村によって異なります。
納期限は納付書に記載されているため、しっかりと把握しておくことが重要です。
- 「結果」
K様の相続したご実家の査定価格は580万円でした。
査定額580万円がそのまま「固定資産税評価額」であると仮定した場合、
固定資産税の計算方式に当てはめた結果、81,200円でした。
K様は思ったよりも低額だったため、支払いが可能だと判断しご実家をそのまま残し、保有することにしました。
K様は弊社の対応に大変満足されたようで、ご実家を売却することになった際は「弊社に任せる」と仰ってくださいました。
3.大阪市にお住まいのT様が、
「空き家特例3,000万円
特別控除を
適用し
譲渡所得税を控除した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 所在地 | 大阪市東住吉区 | 種別 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 面積 | 72.55㎡ | 成約価格 | 1,240万円 |
| 間取り | ― | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は大阪市にお住まいの50代のT様です。
T様はお父様がお亡くなりになり、市内にある一戸建てのご実家を相続することになりました。
しかし、T様は大阪市内のマンションで生活されており、ご実家に移り住む予定がなく、現在は空き家状態になっています。
解決したいトラブル・課題
課題
相続不動産の売却後にかかる税金がどれくらいになるかを知りたい。
T様は現在、空き家となっているご実家を保有していても管理が面倒になるため、売却したいと考えており不動産会社に相談することにしました。
T様は、相続した実家の売却に関して税金の負担がどのように発生するか、またそれを軽減できる控除制度があるかを知りたがっています。
不動産会社の探し方・選び方
T様は通いやすさを重視し大阪市内の不動産会社に相談することにしました。
いくつかの不動産会社を訪ねた結果
- 士業や専門家との連携が取れており、幅広い相談に対応してくれた
- 不動産だけでなく相続に関することも分かりやすく丁寧に説明をしてくれた
上記の2点に惹かれた不動産会社に相談することにしました。
T様の「トラブル・課題」の
解決方法
T様の場合は適用条件を満たしていれば「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」という制度を利用することで節税することができます。
- 「相続空き家の3,000万円特別控除」
「相続空き家の3,000万円特別控除」とは、相続によって取得した空き家を一定期間内に売却し、要件を満たした場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
適用するためには以下の要件を満たしている必要があります。
〈適用要件〉
- 被相続人が一人で住んでいた住宅であること。
- 昭和56年5月31日以前に建築された住宅であること。
- 戸建て住宅であること（マンションなどは対象外）。
- 耐震基準を満たすリフォームをするか、解体して更地にして売却すること
- 相続開始から3年以内に売却すること。
- 売却価格が1億円以下であること。
- 相続後、誰も住んでいない空き家であること。
更に詳しい条件を知りたい方は下記のホームページをご覧ください。
参考：国税庁：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
- 「結果」
ご実家はリフォームを行っておらず傷みもあったため、更地にして売却をすることにしました。
K様は、更地で売却することで適用要件を満たしたため、控除を受けることができ、売却しても譲渡所得税がかからないとT様は大変喜んでいらっしゃいました。
その後、売却を開始してから約4ヶ月後に買い手が見つかり、弊社と連携している税理士にサポートしてもらいながらT様は確定申告の手続きも済ませることができました。
大阪市の不動産相続
コンテンツ
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